DPE collectif : un dispositif obligatoire pour votre copropriété !

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La réalisation d'un Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) est, conformément à la loi Climat et Résilience de 2021, obligatoire pour les copropriétés de plus de 50 lots. Le prix d'un DPE collectif varie entre 1 000 € et 5 000 € selon l'ADEME. Elle indique une note de performance énergétique de la copropriété allant de A à G. Le rapport de diagnostic fournit un compte rendu détaillé aux copropriétés, dans le but de leur permettre d'identifier les points faibles du bâtiment et d'entreprendre les travaux de rénovation énergétique adaptés.

Qu’est-ce qu’un Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) ?

Un diagnostic de performance énergétique (DPE) est un document qui évalue la quantité d'énergie et l'impact climatique d'un bâtiment ou d'un logement. En France, le DPE est obligatoire pour toute mise en vente ou en location d'un bien immobilier (à quelques exceptions près, comme certains bâtiments historiques).

Dans le contexte des copropriétés, le diagnostic de performance énergétique (DPE) joue plusieurs rôles essentiels, semblables à ceux pour les logements individuels, mais avec des implications particulières pour l'ensemble des copropriétaires et la gestion de la copropriété elle-même.

Voici les principaux objectifs et utilisations du DPE dans une copropriété :

• Le DPE dans les copropriétés répond à une obligation légale. En France, pour les copropriétés de plus de 50 lots avec un chauffage collectif, la réalisation d'un Diagnostic de Performance Énergétique Collectif est obligatoire ;
• L'information collective : le DPE fournit aux copropriétaires et aux potentiels acheteurs et locataire une évaluation de la performance énergétique de l'ensemble du bâtiment et des parties communes. Cela aide à comprendre l'efficacité énergétique globale de la copropriété, et constitue un critère important lors des décisions d'achat ou de location ;
• Le DPE fournit une base pour réaliser des travaux de rénovation énergétique. En effet, il peut mettre en évidence la nécessité d'effectuer de tels travaux dans les copropriétés. Cela peut inclure l'isolation des toitures, des façades, le remplacement des systèmes de chauffage collectifs, ou l'amélioration des systèmes de ventilation. En identifiant les points faibles, le DPE aide à prioriser les interventions qui auront le plus grand impact sur la réduction de la consommation énergétique et des émissions de gaz à effet de serre ;
• Un DPE favorable constitue un outil de valorisation du patrimoine : une bonne performance énergétique, attestée par un DPE favorable, peut augmenter la valeur des biens immobiliers dans la copropriété. Les potentiels acheteurs sont souvent prêts à payer un prix plus élevé pour des logements énergétiquement efficaces, en raison des économies futures sur les factures d'énergie ;
• Le DPE peut être nécessaire pour obtenir des aides et des subventions servant à financer des travaux de rénovation énergétique. De nombreux programmes gouvernementaux ou locaux encouragent la rénovation énergétique et utilisent le DPE comme critère d'éligibilité ;
• Le DPE atteste de la responsabilité environnementale des copropriétaires concernant la réduction de l'empreinte écologique de la copropriété et sa contribution à la transition énergétique. Cela s'inscrit dans une démarche de responsabilité sociale et environnementale, de plus en plus valorisée par les citoyens et les instances gouvernementales.

Le DPE collectif dans les copropriétés : une mesure obligatoire ?

Avant la loi Climat et Résilience de 2021, le DPE collectif n'était obligatoire que pour les copropriétés de moins de 50 lots

Dans le cadre de la loi Grenelle II de l'environnement, une mesure avait été adoptée pour encourager l'amélioration de l'efficacité énergétique dans les bâtiments résidentiels. Cette mesure exigeait que, avant le 31 décembre 2016, un DPE soit réalisé pour toutes les copropriétés de moins de 50 lots munis d'un dispositif de chauffage ou de refroidissement collectif.

Cette initiative visait à évaluer et à réduire la consommation énergétique des immeubles, dans l'optique de promouvoir des habitats plus écologiques et économiques en termes de consommation d'énergie.

Conformément à la loi Grenelle II, les copropriétés de plus de 50 lots, et dont le permis de construire a été délivré avant l'année 2001, devait réaliser un audit énergétique à la place du DPE. Cet audit, plus approfondi que le DPE, proposait une analyse détaillée de la consommation énergétique de l'immeuble. Cependant, il représentait une charge financière plus importante pour les copropriétaires, en raison de sa complexité et de son caractère exhaustif.

Le DPE, une démarche obligatoire pour les copropriétés de plus de 50 lots avec la loi Climat et résilience de 2021

La législation a évolué avec l'adoption de la loi Climat et Résilience en 2021. Selon l'article 158 de la loi Climat et Résilience (loi n° 2021-1104), l'obligation de réaliser un diagnostic de performance énergétique collectif (DPE collectif) s'applique à l'ensemble des bâtiments en copropriété dont le permis de construire a été déposé avant le 1ᵉʳ janvier 2013, y compris aux copropriétés de plus de 50 lots.

Calendrier du DPE obligatoire avec la loi Climat et résilience

L'obligation de réaliser un DPE collectif entre en vigueur aux dates suivantes :

1. Au 1ᵉʳ janvier 2024 pour les copropriétés de plus de 200 lots ;
2. Au 1ᵉʳ janvier 2025 pour les copropriétés de 50 à 200 lots ;
3. Au 1ᵉʳ janvier 2026 pour les copropriétés d'au maximum 50 lots.

Le DPE collectif peut remplacer le DPE individuel sous certaines conditions

Pour les propriétaires souhaitant mettre leur appartement en vente ou en location, le DPE de la copropriété peut, sous certaines conditions, remplacer le DPE individuel de l'appartement. C'est notamment le cas pour les immeubles munis d'un système de chauffage collectif. Cette méthode appelée « DPE appartement à partir des données de l'immeuble » permet aux propriétaires de ne pas devoir réaliser un DPE individuel, et donc d'économiser du temps et de l'argent.

Cependant, il peut y avoir un écart important entre les performances énergétiques d'un logement et celui de sa copropriété. En effet, avec cette méthode, la note attribuée à l'appartement est fondée sur les caractéristiques de l'immeuble, y compris les parties communes, et sur un échantillon représentatif de lots privatifs.

Par conséquent, un appartement peut avoir un bien meilleur diagnostic de performance énergétique que sa copropriété, notamment si d'importants travaux de rénovation énergétique ont été effectués. Dans ce cas, il est préférable de faire un DPE individuel pour ne pas orienter le DPE de son logement à la baisse et subir un impact négatif sur la mise en vente ou en location du logement.

Les copropriétés horizontales doivent-elles réaliser un DPE ?

Qu'est-ce qu'une copropriété horizontale ?

Une copropriété horizontale est un type de copropriété constituée de maisons individuelles ou de pavillons situés sur un même terrain divisé en lots. Contrairement à la copropriété verticale, qui désigne généralement un immeuble divisé en appartements superposés, la copropriété horizontale se caractérise par l'existence de plusieurs constructions indépendantes, réparties sur un plan horizontal. De ce fait, les différents logements d'une copropriété horizontale ont des systèmes de chauffage individuels qui peuvent être différents, et peuvent faire l'objet d'aménagements différents.

Dans une copropriété horizontale, les propriétaires partagent la propriété et la responsabilité des espaces communs, tels que les allées, les jardins, les équipements sportifs ou récréatifs, et parfois des services ou des infrastructures comme des systèmes d'assainissement ou de sécurité. Ces éléments communs nécessitent une gestion collective, souvent assurée par un syndic de copropriété élu par les copropriétaires.

DPE collectif : qu'en est-il pour les copropriétés horizontales ?

L'article L. 126-31 du Code de la construction et de l'habitation se réfère aux « bâtiments d'habitation collective », excluant ainsi apparemment la copropriété horizontale du statut de bâtiment collectif.

Cependant, l'article L. 126-28-1 spécifie que l'audit énergétique réglementaire s'applique à la vente des « bâtiments ou parties de bâtiments à usage d'habitation » qui comprennent un seul logement ou plusieurs logements non soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

La Direction de l'habitat, de l'urbanisme et des paysages (DHUP) a clarifié que, sauf disposition contraire du règlement de copropriété, si les maisons individuelles d'une copropriété horizontale sont des lots indépendants avec des murs appartenant exclusivement au copropriétaire et sont classées F ou G au DPE, un audit énergétique est obligatoire avant la vente à partir du 1ᵉʳ avril 2023.

En revanche, si ces maisons sont considérées comme des parties communes avec une appartenance privative attribuée au copropriétaire du lot correspondant, un audit individuel n'est pas requis. Cependant, dans ce cas, un DPE collectif devient crucial, présentant des implications significatives.

La prudence est recommandée aux syndics de ces copropriétés horizontales. Ils sont invités à discuter des modalités de réalisation du DPE collectif. Le professionnel choisi devra évaluer la nécessité de ce diagnostic pour la copropriété en question. Il est probable que la jurisprudence soit sollicitée dans les mois à venir pour clarifier ces questions complexes.

Que risque une copropriété si elle ne réalise pas le DPE obligatoire ?

À ce jour, aucune sanction n'est clairement explicitée concernant la non réalisation d'un DPE obligatoire par une copropriété.

Cependant, si un propriétaire ne respecte pas les lois et normes liées au DPE, il s'expose à des sanctions judiciaires sévères. En cas d'allégations trompeuses par rapport aux véritables performances du logement, l'acquéreur ou le locataire a le droit d'engager des poursuites devant le tribunal. Ces actions peuvent inclure la demande de dommages et intérêts, ainsi que l'annulation du contrat de location ou de vente.

Un propriétaire risque des sanctions en cas de non-réalisation du DPE dans 3 situations :

• Si il omet de fournir le DPE à l'acquéreur ou au locataire ;
• Si il publie une annonce mensongère concernant les performances énergétiques du logement ;
• Si il engage un diagnostiqueur non certifié, il s'expose à une amende de 1 500 €, avec une potentialité de 3 000 € en cas de récidive.

Pour les vendeurs professionnels tels que les agences immobilières, une personne physique peut encourir une amende maximale de 3 000 €, tandis qu'une personne morale peut faire face à une amende allant jusqu'à 15 000 € en cas de non-respect des obligations liées au DPE.

Quel est le prix d’un DPE en copropriété et qui en a la charge ?

Selon les indications de l'ADEME, le prix d'un Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) collectif peut varier de 1 000 € à plus de 5 000 €.

Ce prix peut considérablement varier en fonction de plusieurs facteurs :

• La taille de l'immeuble ;
• Le nombre de lots ;
• La complexité des installations techniques ;
• La localisation de la copropriété ;
• Le prestataire choisi.

En général, le coût d'un DPE collectif est plus élevé que celui d'un DPE individuel en raison de l'étendue des analyses et des mesures à effectuer pour évaluer la performance énergétique de l'ensemble du bâtiment.

Par exemple, pour une petite copropriété, le coût pourrait débuter autour de 1 000 à 1 500 €, tandis que pour des immeubles plus importants avec de nombreux lots, le prix peut s'élever à 5 000 € ou plus.

Il est conseillé de demander plusieurs devis auprès de professionnels certifiés pour obtenir une estimation précise du coût d'un DPE collectif pour une copropriété spécifique. En comparant les offres, il est également important de s'assurer que le prestataire a bien les qualifications et l'expérience nécessaires pour réaliser ce type de diagnostic sur des bâtiments collectifs.

Comment se déroule le DPE d’un immeuble en copropriété ?

L’assemblée générale des copropriétaires vote le DPE collectif et les travaux de rénovation

Lors de l'assemblée générale des copropriétaires, les sujets du DPE collectif et des travaux de rénovation sont soumis au vote. Le syndic doit toutefois insister sur le caractère obligatoire du DPE collectif

Le syndic, agissant en tant qu'administrateur de la copropriété, inscrit ces deux points à l'ordre du jour de l'assemblée générale. Avant le vote, le syndic peut présenter les différentes propositions concernant le DPE collectif, exposant les devis des prestataires potentiels. De même, pour les travaux de rénovation, les copropriétaires peuvent être informés des projets envisagés, des coûts estimés, et des avantages escomptés en termes d'amélioration énergétique et de confort.

Les copropriétaires votent sur les travaux de rénovation proposés. Le processus de vote nécessite une majorité des voix pour l'approbation des travaux.

Une fois les votes comptabilisés, les décisions approuvées sont mises en œuvre. Pour le DPE collectif, le prestataire choisi procède à l'évaluation énergétique de l'ensemble du bâtiment. Concernant les travaux de rénovation, le syndic peut lancer les démarches nécessaires en collaboration avec les professionnels du secteur.

L'ensemble du processus vise à garantir une implication démocratique des copropriétaires dans les décisions importantes liées à l'amélioration énergétique et à la rénovation de leur immeuble, assurant ainsi une gestion transparente et collective des questions concernant la copropriété.

Quel expert solliciter pour réaliser le DPE ?

Pour établir un Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) en copropriété, il est nécessaire de faire appel à un diagnostiqueur professionnel certifié. Ces experts doivent posséder une certification délivrée par un organisme accrédité par le COFRAC (Comité Français d'Accréditation) ou par tout autre organisme d'accréditation européen équivalent. La certification de ces professionnels garantit qu'ils disposent des compétences et des connaissances nécessaires pour réaliser des diagnostics énergétiques conformes à la réglementation en vigueur.

Un ensemble de critères peuvent aider à choisir le bon professionnel :

• Sa certification doit être à jour. Les certifications sont spécifiques à différents types de bâtiments. Il faut donc s'assurer que le professionnel est bien certifié pour réaliser un DPE en copropriété ;
• L'expérience est gage de fiabilité et de qualité ;
• L'assurance : le diagnostiqueur doit être couvert par une assurance responsabilité civile professionnelle pour se protéger contre d'éventuelles erreurs ou omissions dans son travail ;
• Le prix du DPE peut grandement varier en fonction du prestataire choisi. Un équilibre doit être trouvé pour choisir un professionnel qualifié à prix raisonnable.

La visite sur site

Après avoir sélectionné le professionnel compétent, celui-ci se déplace sur site afin de procéder à la réalisation du DPE du bâtiment. Cette étape cruciale implique une évaluation approfondie, se fondant sur plus de 60 critères spécifiques. L'expert examine plusieurs aspects, notamment l'isolation des murs, la qualité du vitrage, l'année de construction du bâtiment, le système de chauffage en place, ainsi que la ventilation. Sa mission consiste à inspecter méticuleusement l'ensemble des éléments susceptibles d'influencer la consommation d'énergie de l'immeuble. Ce processus complet et détaillé permet d'obtenir une analyse précise de la performance énergétique du bâtiment, fournissant ainsi des informations essentielles pour élaborer des recommandations en vue d'améliorations énergétiques éventuelles.

Le rapport du diagnostic

Après avoir réalisé le DPE, l'expert procède à la rédaction d'un rapport de diagnostic détaillé. Ce document clé présente une analyse complète de la consommation énergétique des parties communes du bâtiment, mettant en lumière les zones de dépense énergétique significatives.

Le diagnostic prend la forme d'une note de A à G, déterminée selon la performance de la copropriété en termes de consommation d'énergie primaire et d'émissions de CO2.

Le rapport suggère également des recommandations ciblées. Ces propositions visent à améliorer l'efficacité énergétique de la copropriété, en identifiant les modifications structurelles ou les mises à niveau susceptibles de réduire la consommation d'énergie et d'optimiser les performances énergétiques globales du bâtiment. Cette démarche s'inscrit dans une perspective d'amélioration continue avec pour objectif de concilier économie d'énergie et confort des résidents.

La présentation du rapport de diagnostic en assemblée générale

À la réception du rapport du DPE collectif, le syndic doit convoquer une assemblée générale. Durant cette réunion, il expose les conclusions détaillées du rapport aux copropriétaires. Par la suite, le syndic peut soumettre aux propriétaires l'idée d'établir un Plan Pluriannuel de Travaux (PPT) visant à améliorer l'efficacité énergétique de l'immeuble.

Préalablement à la mise en place du PPT, la copropriété doit élaborer un Projet de Plan Pluriannuel de Travaux (PPPT). Ce rapport préliminaire sert de base pour identifier les travaux nécessaires, définir les priorités, estimer les coûts associés, et proposer un échéancier pluriannuel pour la mise en œuvre des travaux d'amélioration énergétique.

Le DPE de mon appartement en copropriété est mauvais, comment l’améliorer ?

On peut considérer que le DPE de son appartement en copropriété indique une mauvaise performance énergétique si le rapport de diagnostic indique un F ou un G. Dans ce cas, il faut consulter le rapport de diagnostic pour connaitre les points faibles de son logement, et considérer les suggestions de travaux de rénovation énergétique qui y sont faites.

D'une manière générale, voici quelques pistes à explorer :

• L'isolation est un des éléments clés pour améliorer la performance énergétique. Il faut vérifier l'isolation des murs, du toit, des fenêtres et des portes. L'amélioration de l'isolation peut considérablement réduire les besoins en chauffage et en climatisation ;
• Remplacer les anciennes fenêtres par des fenêtres à double ou triple vitrage peut grandement améliorer l'isolation thermique et acoustique de votre appartement ;
• Le remplacement d'anciens systèmes de chauffage ou de climatisation par des équipements plus récents et plus économes en énergie peut avoir un impact significatif sur la consommation énergétique ;
• Remplacer les appareils électroménagers et les équipements énergivores par des modèles portant le label énergétique A ou supérieur. Ces appareils consomment moins d'énergie pour un rendement équivalent ou supérieur ;
• Remplacer les ampoules traditionnelles par des LED.

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