Par Qu'est-ce qu'un Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) ?
Un diagnostic de performance énergétique (DPE) est un document qui évalue la quantité d'énergie consommée et l'impact climatique d'un bâtiment ou d'un logement. En France, le DPE est obligatoire pour toute mise en vente ou en location d'un bien immobilier, à quelques exceptions près comme certains bâtiments historiques.
Dans les copropriétés, le DPE répond à une obligation légale : pour les bâtiments en copropriété dotés d'un chauffage collectif, la réalisation d'un Diagnostic de Performance Énergétique collectif est imposée par la loi.
Le DPE collectif poursuit plusieurs objectifs au sein d'une copropriété :
- l'information collective : le DPE fournit aux copropriétaires comme aux potentiels acheteurs et locataires une évaluation de la performance énergétique de l'ensemble du bâtiment et des parties communes, ce qui constitue un critère important lors des décisions d'achat ou de location ;
- une base pour les travaux de rénovation énergétique : en mettant en évidence les points faibles (isolation des toitures et des façades, remplacement du chauffage collectif, ventilation), le DPE aide à prioriser les interventions ayant le plus fort impact sur la consommation et les émissions de gaz à effet de serre ;
- un outil de valorisation du patrimoine : une bonne performance énergétique attestée par un DPE favorable peut augmenter la valeur des biens, les acheteurs étant souvent prêts à payer davantage pour des logements économes ;
- une clé d'accès aux aides et subventions : de nombreux programmes de rénovation énergétique utilisent le DPE comme critère d'éligibilité ;
- une démarche de responsabilité environnementale des copropriétaires, qui réduit l'empreinte écologique de la copropriété et participe à la transition énergétique.
Le DPE collectif en copropriété : une mesure obligatoire ?
Avant la loi Climat et Résilience, le DPE collectif ne visait que les copropriétés de moins de 50 lots
Dans le cadre de la loi Grenelle II de l'environnement, une mesure avait été adoptée pour encourager l'amélioration de l'efficacité énergétique des bâtiments résidentiels. Elle exigeait qu'avant le 31 décembre 2016, un DPE soit réalisé pour toutes les copropriétés de moins de 50 lots équipées d'un dispositif de chauffage ou de refroidissement collectif.
Cette initiative visait à évaluer et à réduire la consommation énergétique des immeubles, dans l'optique de promouvoir des habitats plus écologiques et économes en énergie.
Toujours selon la loi Grenelle II, les copropriétés de plus de 50 lots dont le permis de construire avait été délivré avant 2001 devaient réaliser un audit énergétique à la place du DPE. Plus approfondi, cet audit proposait une analyse détaillée de la consommation de l'immeuble, mais représentait une charge financière plus importante pour les copropriétaires en raison de sa complexité.
Avec la loi Climat et Résilience de 2021, le DPE devient obligatoire au-delà de 50 lots
La législation a évolué avec l'adoption de la loi Climat et Résilience en 2021. Selon l'article 158 de la loi Climat et Résilience (loi n° 2021-1104), l'obligation de réaliser un DPE collectif s'applique à l'ensemble des bâtiments en copropriété dont le permis de construire a été déposé avant le 1ᵉʳ janvier 2013, y compris aux copropriétés de plus de 50 lots.
Il n'est pas nécessaire d'actualiser le DPE si un diagnostic réalisé après le 1ᵉʳ juillet 2021 (date d'entrée en vigueur du nouveau DPE, plus fiable) classe le bâtiment dans les catégories A, B ou C de l'échelle énergétique. Cette mesure évite les démarches redondantes pour les copropriétés déjà reconnues comme énergétiquement performantes selon les critères les plus récents.
Calendrier d'entrée en vigueur du DPE collectif selon le nombre de lots
L'obligation de réaliser un DPE collectif est entrée en vigueur progressivement selon la taille de la copropriété. Au 19 juin 2026, les trois échéances sont dépassées : toutes les copropriétés concernées sont désormais soumises à l'obligation.
| Taille de la copropriété | Entrée en vigueur | Statut |
|---|---|---|
| Plus de 200 lots | 1ᵉʳ janvier 2024 | En vigueur |
| De 50 à 200 lots | 1ᵉʳ janvier 2025 | En vigueur |
| Au maximum 50 lots | 1ᵉʳ janvier 2026 | En vigueur |
Calendrier d'entrée en vigueur du DPE collectif. Source : loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 (loi Climat et Résilience), article 158.
Le nombre de lots est déterminé par le nombre d'unités privatives (appartements, maisons individuelles ou locaux commerciaux) ainsi que par les parties communes divisées en lots. Chaque lot est associé à une quote-part des parties communes, et l'ensemble constitue le nombre total de lots. Ce nombre peut évoluer au fil des modifications apportées à la copropriété.
Le DPE collectif peut remplacer le DPE individuel sous certaines conditions
Pour un propriétaire qui souhaite mettre son appartement en vente ou en location, le DPE de la copropriété peut, sous certaines conditions, remplacer le DPE individuel. C'est notamment le cas pour les immeubles dotés d'un système de chauffage collectif. Cette méthode, appelée « DPE appartement à partir des données de l'immeuble », permet d'éviter un DPE individuel et donc d'économiser du temps et de l'argent.
Il peut toutefois exister un écart important entre les performances d'un logement et celles de sa copropriété. Avec cette méthode, la note attribuée à l'appartement repose sur les caractéristiques de l'immeuble, parties communes incluses, et sur un échantillon représentatif de lots privatifs.
Un appartement peut ainsi obtenir un bien meilleur diagnostic que sa copropriété, notamment si d'importants travaux de rénovation y ont été réalisés. Dans ce cas, il est préférable de faire un DPE individuel pour ne pas orienter la note du logement à la baisse et pénaliser sa mise en vente ou en location.
Depuis 2025, les logements classés F ou G au DPE ne peuvent plus être proposés à la location.
Les copropriétés horizontales doivent-elles réaliser un DPE ?
Qu'est-ce qu'une copropriété horizontale ?
Une copropriété horizontale est un type de copropriété constituée de maisons individuelles ou de pavillons situés sur un même terrain divisé en lots. Contrairement à la copropriété verticale (un immeuble divisé en appartements superposés), elle se caractérise par plusieurs constructions indépendantes réparties sur un plan horizontal. De ce fait, les logements disposent de systèmes de chauffage individuels, qui peuvent différer d'un lot à l'autre, et font l'objet d'aménagements distincts.
Dans une copropriété horizontale, les propriétaires partagent la propriété et la responsabilité des espaces communs : allées, jardins, équipements sportifs ou récréatifs, et parfois des infrastructures comme l'assainissement ou la sécurité. Ces éléments nécessitent une gestion collective, généralement assurée par un syndic élu par les copropriétaires.
DPE collectif : qu'en est-il pour les copropriétés horizontales ?
L'article L. 126-31 du Code de la construction et de l'habitation se réfère aux « bâtiments d'habitation collective », excluant ainsi en apparence la copropriété horizontale du statut de bâtiment collectif.
L'article L. 126-28-1 précise quant à lui que l'audit énergétique réglementaire s'applique à la vente des « bâtiments ou parties de bâtiments à usage d'habitation » qui comprennent un seul logement ou plusieurs logements non soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.
La Direction de l'habitat, de l'urbanisme et des paysages (DHUP) a clarifié que, sauf disposition contraire du règlement de copropriété, si les maisons d'une copropriété horizontale sont des lots indépendants aux murs appartenant exclusivement au copropriétaire et qu'elles sont classées F ou G, un audit énergétique est obligatoire avant la vente depuis le 1ᵉʳ avril 2023.
En revanche, si ces maisons sont considérées comme des parties communes avec une appartenance privative attribuée au copropriétaire concerné, un audit individuel n'est pas requis. Un DPE collectif devient alors déterminant, avec des implications significatives.
La prudence est recommandée aux syndics de ces copropriétés horizontales : il leur revient de discuter des modalités de réalisation du DPE collectif avec le professionnel choisi, qui évaluera la nécessité du diagnostic au cas par cas. La jurisprudence sera probablement sollicitée pour clarifier ces questions complexes.
Que risque une copropriété qui ne réalise pas le DPE obligatoire ?
À ce jour, aucune sanction n'est explicitement prévue pour la non-réalisation d'un DPE collectif obligatoire par une copropriété.
En revanche, un propriétaire qui ne respecte pas les règles liées au DPE s'expose à des sanctions judiciaires sévères. En cas d'allégations trompeuses sur les véritables performances du logement, l'acquéreur ou le locataire peut engager des poursuites devant le tribunal et demander des dommages et intérêts, voire l'annulation du contrat de location ou de vente.
Un propriétaire risque des sanctions en cas de non-réalisation du DPE dans trois situations :
- s'il omet de fournir le DPE à l'acquéreur ou au locataire ;
- s'il publie une annonce mensongère concernant les performances énergétiques du logement ;
- s'il engage un diagnostiqueur non certifié, il s'expose à une amende de 1 500 €, portée à 3 000 € en cas de récidive.
Pour les vendeurs professionnels tels que les agences immobilières, une personne physique encourt une amende maximale de 3 000 €, tandis qu'une personne morale peut faire face à une amende allant jusqu'à 15 000 € en cas de non-respect des obligations liées au DPE.
Quel est le prix d'un DPE en copropriété et qui le finance ?
Selon l'ADEME, le prix d'un Diagnostic de Performance Énergétique collectif varie de 1 000 € à plus de 5 000 €. Ce coût dépend de plusieurs facteurs :
- la taille de l'immeuble ;
- le nombre de lots ;
- la complexité des installations techniques ;
- la localisation de la copropriété ;
- le prestataire choisi.
En général, le coût d'un DPE collectif est plus élevé que celui d'un DPE individuel, en raison de l'étendue des analyses et des mesures nécessaires pour évaluer la performance énergétique de l'ensemble du bâtiment.
Pour une petite copropriété, le coût peut débuter autour de 1 000 à 1 500 €, tandis que pour des immeubles plus importants comportant de nombreux lots, il peut atteindre 5 000 € ou plus.
Il est conseillé de demander plusieurs devis auprès de professionnels certifiés pour obtenir une estimation précise. En comparant les offres, vérifiez que le prestataire dispose bien des qualifications et de l'expérience requises pour réaliser un diagnostic sur des bâtiments collectifs.
Comment se déroule le DPE d'un immeuble en copropriété ?
L'assemblée générale vote le DPE collectif et les travaux de rénovation
Lors de l'assemblée générale des copropriétaires, le DPE collectif et les travaux de rénovation sont soumis au vote. Le syndic doit insister sur le caractère obligatoire du DPE collectif.
Le syndic, en tant qu'administrateur de la copropriété, inscrit ces deux points à l'ordre du jour. Avant le vote, il peut présenter les différentes propositions et exposer les devis des prestataires potentiels. De même, pour les travaux de rénovation, les copropriétaires sont informés des projets envisagés, des coûts estimés et des bénéfices attendus en matière d'amélioration énergétique et de confort.
Les copropriétaires votent ensuite sur les travaux de rénovation proposés : leur approbation requiert une majorité des voix. Une fois les votes comptabilisés, les décisions approuvées sont mises en œuvre. Pour le DPE collectif, le prestataire retenu procède à l'évaluation énergétique de l'ensemble du bâtiment.
L'ensemble du processus vise à garantir une implication démocratique des copropriétaires dans les décisions importantes liées à l'amélioration énergétique et à la rénovation de leur immeuble, assurant une gestion transparente et collective.
Le DPE collectif étant une obligation légale, le syndic ne doit pas inscrire à l'ordre du jour la question du principe du diagnostic, mais celle du choix du prestataire chargé de le réaliser, après une mise en concurrence adéquate.
Le syndic est tenu d'informer les copropriétaires du caractère impératif du diagnostic et de mettre en lumière les risques encourus, comme la perte de subventions ou l'engagement de la responsabilité du syndicat en cas d'interdiction de location touchant l'immeuble.
Quel expert solliciter pour réaliser le DPE ?
Pour établir un DPE en copropriété, il faut faire appel à un diagnostiqueur professionnel certifié. Ces experts doivent posséder une certification délivrée par un organisme accrédité par le COFRAC (Comité Français d'Accréditation) ou par un organisme européen équivalent. Cette certification garantit qu'ils disposent des compétences nécessaires pour réaliser des diagnostics conformes à la réglementation.
Plusieurs critères aident à choisir le bon professionnel :
- une certification à jour : les certifications étant spécifiques à différents types de bâtiments, vérifiez que le professionnel est bien habilité à réaliser un DPE en copropriété ;
- l'expérience, gage de fiabilité et de qualité ;
- l'assurance : le diagnostiqueur doit être couvert par une assurance responsabilité civile professionnelle contre d'éventuelles erreurs ou omissions ;
- le prix, qui peut fortement varier d'un prestataire à l'autre : il faut trouver l'équilibre entre un professionnel qualifié et un coût raisonnable.
La visite sur site
Après sélection du professionnel, celui-ci se déplace sur site pour réaliser le DPE du bâtiment. Cette étape implique une évaluation approfondie reposant sur plus de 60 critères : isolation des murs, qualité du vitrage, année de construction, système de chauffage en place, ventilation. L'expert inspecte méticuleusement l'ensemble des éléments susceptibles d'influencer la consommation d'énergie de l'immeuble, afin d'obtenir une analyse précise de sa performance énergétique et de formuler des recommandations d'amélioration.
Le rapport de diagnostic
Une fois le DPE réalisé, l'expert rédige un rapport de diagnostic détaillé. Ce document présente une analyse complète de la consommation énergétique des parties communes du bâtiment et met en lumière les principales zones de dépense énergétique.
Le diagnostic prend la forme d'une note de A à G, déterminée selon la performance de la copropriété en matière de consommation d'énergie primaire et d'émissions de CO2.
Le rapport formule également des recommandations ciblées : modifications structurelles ou mises à niveau susceptibles de réduire la consommation et d'optimiser les performances énergétiques globales du bâtiment, dans une perspective d'amélioration continue conciliant économies d'énergie et confort des résidents.
La présentation du rapport en assemblée générale
À réception du rapport du DPE collectif, le syndic convoque une assemblée générale. Il y expose les conclusions détaillées aux copropriétaires, puis peut leur soumettre l'idée d'établir un Plan Pluriannuel de Travaux (PPT) destiné à améliorer l'efficacité énergétique de l'immeuble.
Préalablement, la copropriété doit élaborer un Projet de Plan Pluriannuel de Travaux (PPPT). Ce rapport préliminaire sert de base pour identifier les travaux nécessaires, définir les priorités, estimer les coûts et proposer un échéancier pluriannuel de mise en œuvre.
Mon appartement en copropriété a un mauvais DPE : comment l'améliorer ?
On considère qu'un appartement en copropriété présente une mauvaise performance énergétique lorsque son rapport de diagnostic indique un F ou un G. Dans ce cas, il faut consulter le rapport pour identifier les points faibles du logement et examiner les suggestions de travaux de rénovation énergétique qui y figurent.
De manière générale, voici quelques pistes à explorer :
- l'isolation est l'un des leviers clés : vérifiez l'isolation des murs, du toit, des fenêtres et des portes, car son amélioration réduit fortement les besoins en chauffage et en climatisation ;
- le remplacement des anciennes fenêtres par du double ou triple vitrage améliore nettement l'isolation thermique et acoustique du logement ;
- le remplacement des anciens systèmes de chauffage ou de climatisation par des équipements plus récents et économes a un impact significatif sur la consommation ;
- le remplacement des appareils électroménagers énergivores par des modèles classés A ou supérieur, qui consomment moins pour un rendement équivalent ;
- le remplacement des ampoules traditionnelles par des LED.
Pour aller plus loin sur la copropriété
Énergie en copropriété
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Questions fréquentes sur le DPE collectif
Oui. La réglementation issue de la loi Climat et Résilience concerne les bâtiments d'habitation collective, ce qui englobe non seulement les copropriétés mais aussi les monopropriétés, c'est-à-dire les immeubles comprenant plusieurs appartements détenus par un seul propriétaire. Ces derniers doivent donc également se conformer à l'obligation de réaliser un Diagnostic de Performance Énergétique.
Le Diagnostic Technique Global (DTG), instauré par la loi ALUR du 24 mars 2014, évalue l'état général des immeubles et planifie les travaux nécessaires sur les dix prochaines années. Il est requis lors de la mise en copropriété d'immeubles de plus de 10 ans. Contrairement au DPE collectif, le DTG se concentre moins sur la performance énergétique et son étude énergétique ne remplace pas le DPE collectif.
L'audit énergétique est une version approfondie du DPE, proposant des résultats plus détaillés. Alors que le DPE se fonde sur des scénarios d'utilisation standardisés (méthode 3CL), l'audit emploie des méthodes plus sophistiquées, comme les Simulations Thermiques Dynamiques ou Statiques, qui prennent en compte l'usage réel du bâtiment. Il identifie ainsi plus fiablement les meilleures opportunités de rénovation et fournit des estimations de coûts pour les travaux recommandés.
Un DPE réalisé entre le 1ᵉʳ janvier 2013 et le 31 décembre 2017 inclus était valable jusqu'au 31 décembre 2022. Un DPE réalisé entre le 1ᵉʳ janvier 2018 et le 30 juin 2021 inclus est valable jusqu'au 31 décembre 2024. Un DPE réalisé après le 30 juin 2021 est valable 10 ans.
Non. Le DPE en copropriété étant une obligation légale, il ne fait pas l'objet d'aides financières dédiées.