L'audit énergétique en copropriété est-il obligatoire ? | juin 2025

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Un audit énergétique est une évaluation détaillée des performances énergétiques d'un bâtiment. Il permet d'identifier les postes énergivores et les faiblesses du bâtiment, et de définir une liste de travaux à prévoir en vue d'améliorer sa performance énergétique. Depuis le 1er janvier 2017, la réalisation d'un audit énergétique énergétique en copropriété n'est plus obligatoire. Elle est toutefois très utile pour mener à bien des projets de rénovation énergétique et réduire les factures d'énergie des copropriétaires. Le prix d'un audit énergétique en copropriété varie entre 4 000 et 15 000€ selon la taille de la copropriété et l'ampleur de l'audit. Il peut être financé en partie par des aides financières comme MaPrimeRénov Copropriété.

L'audit énergétique est-il obligatoire en copropriété ?

L'audit énergétique était obligatoire pour les propriétés de plus de 50 lots jusqu'au 31 décembre 2016. 

L’audit énergétique n’est plus obligatoire pour les copropriétés depuis le 31 décembre 2016. Auparavant, l’arrêté du 28 février 2013 avait rendu l’audit énergétique obligatoire pour les copropriétés de 50 lots et plus, et qui étaient notamment équipées d’un chauffage ou d’un système de refroidissement collectif. Entre le 1ᵉʳ janvier 2012 et la fin d’année 2016, elles devaient réaliser ce diagnostic.

L'audit énergétique est obligatoire pour les copropriétés considérées comme des passoires thermiques

Depuis le 1ᵉʳ avril 2023, la loi Climat et Résilience (août 2021) impose aux propriétaires de logements individuels ou d'immeubles entiers la réalisation d’un audit énergétique lors de la vente d’une passoire thermique. Une copropriété est considérée comme une passoire thermique si elle obtient un score de F ou G à l'issue d'un Diagnostic de Performance Énergétique.

L’obligation est progressive, elle concerne :

• Les logements classés F ou G depuis le 1ᵉʳ avril 2023 ;
• Les logements classés E à partir de 2025 ;
• Les logements classés D à partir de 2034.

Les travaux suggérés sur l'audit ne sont pas obligatoires, mais informeront plus précisément le potentiel acquéreur.

L'audit énergétique est obligatoire pour bénéficier de certaines aides financières

Pour bénéficier de l'aide financière MaPrimeRénov' Copro destinée à des travaux de rénovation globale au sein d'une copropriété, il est impératif de réaliser un audit énergétique. Ce processus est une étape obligatoire pour évaluer les performances énergétiques du bâtiment et déterminer les actions nécessaires pour améliorer son efficacité énergétique.

Dans le cadre de MaPrimeRénov' Copro, une partie des coûts liés à l'audit énergétique et à la prestation d'assistance à maîtrise d'ouvrage (AMO) peut être prise en charge. Cette assistance technique est essentielle pour guider la copropriété dans la planification et la réalisation des travaux de rénovation globale.

MaPrimeRénov' Copropriété offre un soutien financier pouvant atteindre jusqu'à 25 000 € par logement, sous réserve que les travaux réalisés au niveau de la copropriété entraînent une réduction de la consommation énergétique du bâtiment d'au moins 35%. Cependant, cette aide est plafonnée à 25% du coût total des travaux.

Des bonus supplémentaires peuvent être octroyés, notamment 500 € par logement, si la copropriété vise à obtenir le statut de Bâtiment Basse Consommation (BBC) ou si elle parvient à sortir du statut de passoire thermique.

Il est également possible de cumuler cette aide avec d'autres dispositifs de soutien financier, tels que les aides locales ou les primes CEE (Certificats d'Économie d'Énergie), afin de maximiser les ressources disponibles pour la réalisation des travaux de rénovation énergétique. Cette combinaison d'aides contribue à rendre les projets de rénovation globale plus accessibles et plus attractifs pour les copropriétés.

Le Diagnostic de performance énergétique collectif obligatoire dès 2024 selon la taille des copropriétés

Bien que les copropriétés ne soient pas tenues de réaliser un audit énergétique, elles doivent toutefois effectuer un Diagnostic de Performance Energétique (DPE) Collectif, en fonction du nombre de lots qu'elles comprennent. Le DPE est un rapport qui évalue la consommation d'énergie et l'impact environnemental d'un bâtiment en lui attribuant une note allant de A à G, A étant la meilleure performance énergétique et G la moins performante.

L'obligation de réaliser un DPE collectif est entrée en vigueur le 1er janvier 2024. Cette exigence découle de la loi Climat et Résilience, qui est en vigueur depuis le 24 août 2021. Elle vise à promouvoir une meilleure efficacité énergétique des bâtiments, conformément aux objectifs de transition énergétique.

Cette obligation concerne tous les bâtiments en copropriété dotés d'un système de chauffage ou de climatisation collective et dont le permis de construire a été demandé avant le 1er janvier 2013. Ainsi, les copropriétés doivent se conformer à cette réglementation en réalisant un DPE collectif afin d'évaluer et de communiquer les performances énergétiques de leurs bâtiments.

Voici les dates d'entrée en vigueur de cette mesure legislative en fonction de la taille des copropriétés :

• Au 1er janvier 2024 pour les copropriétés de plus de 200 lots ;
• Au 1er janvier 2025 pour les copropriétés ayant entre 50 et 200 lots ;
• Au 1er janvier 2026 pour les copropriétés d'au maximum 50 lots.

Tout bâtiment d'habitation collective dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2013 dispose d'un diagnostic de performance énergétique réalisé dans les conditions prévues à l'article L. 126-26. Ce diagnostic est renouvelé ou mis à jour tous les dix ans, sauf lorsqu'un diagnostic réalisé après le 1er juillet 2021 permet d'établir que le bâtiment appartient à la classe A, B ou C au sens de l'article L. 173-1-1.

Combien coûte un audit énergétique en copropriété ?

Le prix d'un audit énergétique en copropriété

Le coût d'un audit énergétique en copropriété varie généralement entre 4 000 et 15 000 € en moyenne. Ce montant est réparti entre les copropriétaires en fonction de leur quote-part respective.

Les tarifs peuvent être différents en fonction de la complexité de l'audit et des caractéristiques spécifiques de la copropriété. Par exemple :

• Pour un audit simple dans un bâtiment de 40 logements avec une seule chaufferie, le coût peut être d'environ 4 500 € ;
• Pour un audit réglementaire dans une copropriété composée de trois bâtiments totalisant 150 logements et trois chaufferies, le coût peut s'élever à environ 9 500 € ;
• Pour un audit approfondi comprenant des mesures sur site, de la thermographie, une simulation thermique dynamique, dans deux bâtiments totalisant 75 logements et une chaufferie, le coût peut atteindre environ 14 000 €.

Malgré le coût initial, investir dans un audit énergétique est souvent rentable à long terme, car cela permet d'éviter des dépenses inutiles en travaux inefficaces et d'optimiser les consommations d'énergie.

Il n'existe pas de réglementation spécifique concernant la tarification des audits énergétiques en copropriété. Les auditeurs énergétiques sont libres de fixer leurs prix en fonction de divers critères tels que la taille de la copropriété, le nombre de logements, la localisation, etc. Il est donc essentiel de comparer les offres pour obtenir la meilleure prestation au meilleur prix.

La meilleure approche pour estimer le coût d'un audit en copropriété est donc de demander des devis à plusieurs auditeurs. En règle générale, plus la résidence collective présente de défis ou de problèmes, plus l'étude est chronophage et coûteuse.

Les aides financières pour réduire le prix de l'audit de copropriété

La réalisation d'un audit énergétique est obligatoire pour bénéficier d'aides comme MaPrimeRénov' Copropriété. Cette aide offre la possibilité d'une prise en charge partielle du coût de l'audit énergétique et de l'assistance à maîtrise d'ouvrage (AMO) dans le cadre d'une rénovation globale de copropriété.

L'opérateur d'AMO joue un rôle crucial dans l'accompagnement du bénéficiaire à plusieurs niveaux :

• Technique : Il fournit des conseils techniques sur l'évaluation énergétique du bâtiment, les travaux à entreprendre et leur suivi ;
• Social : Il apporte une assistance administrative aux copropriétaires pouvant être éligibles à des primes individuelles complémentaires ;
• Financier : Il offre un soutien administratif pour le montage des dossiers de financement et l'optimisation des ressources financières disponibles.

En 2024, les montants de prime alloués pour MaPrimeRénov' Copropriété ont été revus à la hausse. MaPrimeRénov' Copropriété peut accorder jusqu'à 25 000 € par logement si les travaux de rénovation permettent de réduire la consommation énergétique du bâtiment de 35 %, dans la limite de 25 % du prix des travaux. Des bonus supplémentaires de 500 € peuvent être obtenus si la copropriété vise un statut BBC (Bâtiment Basse Consommation) ou si elle sort du statut de passoire thermique.

Dans le cadre d'un projet de rénovation globale, plusieurs autres dispositifs d'aides sont combinables, tels que les Certificats d'économies d'énergie (CEE) et l'éco-prêt à taux zéro (Éco-PTZ). Pour être éligibles à ces aides, les travaux doivent garantir une réduction d'au moins 35 % de la consommation énergétique du bâtiment, ce qui nécessite une estimation réalisée par un audit énergétique en amont.

Le nouveau Parcours Accompagné de MaPrimeRénov' cible spécifiquement les propriétaires d'appartements désireux de réaliser une rénovation d'ampleur. Ce parcours exige la réalisation d'un audit énergétique, qui peut être inclus dans la prestation Mon Accompagnateur Rénov', elle-même indispensable pour assurer le bon déroulement du projet.

Depuis janvier 2024, un nouveau dispositif appelé "Rénovation d'ampleur d'un logement individuel" est disponible pour les ménages non éligibles à MaPrimeRénov', comme les propriétaires de résidences secondaires ou les bailleurs sociaux. Dans ce cas également, la réalisation d'un audit énergétique est une étape obligatoire.

Le programme SARE offre également la possibilité de financer diverses prestations, y compris la réalisation d'un bilan énergétique.

Comment se déroule l’audit énergétique d’une copropriété ?

La réalisation d'un audit énergétique au sein d'une copropriété se déroule en plusieurs étapes :

1. L'inscription de l'audit énergétique à l'ordre du jour de l'assemblée générale du syndic ;
2. La selection de l'auditeur énergétique le plus adapté aux besoins de la copropriété ;
3. La réalisation de l'audit énergétique ;
4. La formulation de recommendations ;
5. La restitution des résultats ;
6. La mise en oeuvre de travaux de rénovation énergétique.

Inscription de l'audit énergétique à l'ordre du jour de l'assemblée générale (AG) du syndic

Le syndic doit inscrire à l'ordre du jour de la prochaine AG la question de la réalisation d'un audit énergétique. Cette proposition est ensuite soumise au vote des copropriétaires, nécessitant généralement une majorité simple pour être adoptée.

Sélection de l'auditeur énergétique le plus adapté aux besoins de la copropriété

Ensuite, les copropriétaires entament le processus de sélection du professionnel chargé de réaliser l'audit. Cette étape implique la recherche de prestataires spécialisés dans l'audit énergétique, généralement des bureaux d'études thermiques, des ingénieurs, des architectes ou des sociétés spécialisées.

Pour cela, les copropriétaires sollicitent plusieurs devis auprès des professionnels identifiés. Il est essentiel de comparer les devis non seulement en termes de coût, mais aussi de services proposés, de méthodologie d'audit, d'expérience du prestataire, etc. Les devis sont ensuite examinés et discutés lors d'une réunion du conseil syndical ou de l'AG. Les copropriétaires peuvent également demander des recommandations à d'autres copropriétés ou à des professionnels du secteur.

Après avoir étudié les différents devis, les copropriétaires votent pour sélectionner le prestataire qui réalisera l'audit énergétique.

Réalisation de l'audit énergétique

Une fois le prestataire choisi, il effectue une visite approfondie du bâtiment. L'auditeur collecte des données sur les équipements, les consommations énergétiques, les caractéristiques du bâtiment, etc. Des mesures et des analyses sont effectuées à l'intérieur et à l'extérieur du bâtiment, incluant souvent la chaufferie, les espaces communs et parfois des logements représentatifs.

Formulation de recommandations

Sur la base des données recueillies, l'auditeur énergétique élabore un rapport détaillé comprenant des recommandations spécifiques pour améliorer l'efficacité énergétique du bâtiment. Ces recommandations sont présentées lors d'une réunion ultérieure du conseil syndical ou de l'AG pour examen et approbation.

Restitution des résultats

Enfin, l'auditeur énergétique présente les résultats de l'audit, ainsi que les recommandations approuvées, lors d'une réunion ultérieure du conseil syndical ou de l'AG. Cela permet à tous les copropriétaires de comprendre les enjeux et les étapes suivantes pour améliorer l'efficacité énergétique du bâtiment. Ce processus détaillé assure une approche structurée et transparente de la réalisation d'un audit énergétique au sein d'une copropriété, impliquant la participation et l'engagement de tous les membres de la copropriété.

Mise en œuvre des travaux :

Une fois les recommandations approuvées, les travaux nécessaires sont planifiés et priorisés. Le syndicat de copropriétaires peut également explorer les options de financement, y compris les subventions disponibles, pour soutenir la mise en œuvre des travaux.

Quelles sont les différences entre un audit énergétique et un Diagnostic de Performance énergétique (DPE) en copropriété ?

Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) collectif est plus concis que l'audit énergétique et ne propose pas de recommandations détaillés de travaux, ni ne mène d'enquête auprès des occupants de l'immeuble. Il vise à établir une évaluation globale des performances énergétiques d'un bâtiment.

Une différence significative entre le DPE et l'audit énergétique réside dans la manière dont ils évaluent les performances énergétiques. Alors que le DPE attribue une note allant de A à G pour qualifier les performances énergétiques et environnementales du bâtiment, il ne propose pas de solutions chiffrées ou priorisées pour améliorer son efficacité énergétique. En revanche, l'audit énergétique va beaucoup plus loin en analysant les différentes composantes du confort thermique, y compris en été, ce qui est crucial pour lutter contre la précarité énergétique pendant les périodes de forte chaleur.

En résumé, le DPE informe sur les performances énergétiques du bâtiment, tandis que l'audit énergétique est conçu pour préparer un projet de rénovation en fournissant une aide à la décision détaillée. C'est un outil indispensable pour planifier des travaux de rénovation énergétique.

Depuis la réforme de 2021, le DPE présente une étiquette unique qui synthétise à la fois la consommation énergétique et les émissions de gaz à effet de serre.

Il existe plusieurs types de DPE :

• Le DPE individuel qui analyse les parties privatives du lot ;
• Le DPE collectif, qui effectue une analyse globale de l'immeuble ;
• Le DPE appartement qui, à partir des données collectives, attribue une note aux appartements en étudiant un échantillon représentatif.

Cet indicateur revêt une importance croissante pour les acheteurs ou les locataires potentiels, car il reflète l'efficacité énergétique d'un logement et son impact sur les coûts à long terme. La notion de "valeur verte" émerge, mettant en avant l'attrait supplémentaire d'un logement performant sur le marché immobilier. En effet, une consommation énergétique réduite se traduit par des charges plus faibles sur le long terme.

Pourquoi les copropriétés ont tout intérêt à réaliser un audit énergétique ?

Les copropriétés ont tout intérêt à réaliser un audit énergétique en raison des nombreux avantages qu'il offre.

Garantir la réussite des travaux de rénovation énergétique

En Règle générale, aucun travaux ne sont entrepris sans qu'un audit énergétique préalable ne soit réalisé. Cet audit représente ainsi une étape incontournable dans tout processus de rénovation au sein d'une copropriété. En effet, il permet de déterminer les besoins spécifiques de la copropriété en termes de rénovation énergétique. Il fournit une base essentielle de données et d'analyses pour orienter les décisions relatives aux travaux à entreprendre.

La réussite d'une rénovation dépend en grande partie de la qualité de sa préparation. Plus précises sont les informations techniques dont dispose le prestataire en charge des travaux en amont, plus grande est la probabilité que le chantier réponde efficacement aux attentes des copropriétaires.

Grâce à l'audit énergétique, les copropriétaires bénéficient de recommandations spécifiques de travaux visant à valoriser la copropriété en améliorant son confort, sa sécurité et son efficacité énergétique. Ces recommandations sont adaptées aux besoins spécifiques du bâtiment, ce qui permet une utilisation efficace des ressources financières. De plus, les solutions proposées dans le cadre de l'audit sont conçues pour réduire la consommation d'énergie dans les parties communes, ce qui se traduit par des économies significatives sur les factures énergétiques à long terme. Ces économies peuvent contribuer à réduire les charges pour les occupants de la copropriété et à attirer de nouveaux propriétaires intéressés par des frais de copropriété réduits.

En outre, en rendant la copropriété plus écoresponsable, l'audit énergétique peut contribuer à réduire les émissions de gaz à effet de serre. Il encourage également l'implication active de tous les copropriétaires dans le processus de décision, favorisant une prise de conscience collective et facilitant la mobilisation des copropriétaires pour soutenir les travaux nécessaires lors des assemblées générales.

Répondre aux normes en vigueur en terme d'efficacité énergétique

En France, la grande majorité des logements ont été construits avant l'introduction des normes de réglementation thermique, ce qui signifie qu'ils peuvent présenter des performances énergétiques relativement faibles. Face à l'urgence climatique et dans le cadre de la transition énergétique, les autorités publiques ont renforcé les exigences en matière d'efficacité énergétique pour les bâtiments existants.

Dans ce contexte, l'audit énergétique devient un outil essentiel pour évaluer et améliorer la performance énergétique des bâtiments. Cette évaluation détaillée permet de comprendre comment le bâtiment consomme l'énergie et d'identifier les sources potentielles de gaspillage ou d'inefficacité énergétique.

En réalisant un audit énergétique, les propriétaires de copropriétés peuvent non seulement répondre aux exigences réglementaires croissantes, mais aussi anticiper les éventuelles sanctions en cas de non-conformité. En effet, les autorités compétentes sont de plus en plus vigilantes et peuvent imposer des amendes ou des mesures coercitives en cas de non-respect des normes.

De plus, en montrant leur engagement envers la transition énergétique, les propriétaires peuvent bénéficier de certains avantages, tels que des subventions ou des aides financières pour réaliser des travaux de rénovation énergétique. Ces aides peuvent contribuer à amortir les coûts des travaux et à rendre les investissements dans l'efficacité énergétique plus attractifs.

En résumé, l'audit énergétique est un moyen crucial pour garantir que les bâtiments répondent aux normes réglementaires en matière d'efficacité énergétique, en évitant les sanctions potentielles et en ouvrant la voie à des opportunités d'amélioration et d'optimisation énergétique.

Qu’est-ce qu'un audit énergétique pour les copropriétés ?

Un audit énergétique constitue une évaluation détaillée des performances énergétiques d'un bâtiment, visant à déterminer son efficacité énergétique et à identifier les sources de gaspillage éventuelles. Les audits énergétiques sont également utilisés dans le tertiaire, dans l'industrie, ou pour les collectivités territoriales. En copropriété, cet audit englobe à la fois les parties privatives et communes, ainsi que les locaux techniques et parfois certains logements. 

Les éléments inclus dans un audit énergétique sont les suivants :

• Les caractéristiques techniques de la copropriété : cela comprend des détails tels que l'adresse, le nombre de lots, la superficie, etc ;
• L'inventaire des équipements et leur consommation énergétique : cela implique de recenser les équipements tels que le système de chauffage, l'eau chaude sanitaire, l'éclairage, la ventilation, le refroidissement, etc, ainsi que leur consommation énergétique associée ;
• Une enquête auprès des occupants : cette démarche vise à comprendre les habitudes de consommation d'énergie des résidents, ainsi que leur confort thermique perçu ;
• Des recommandations de travaux adaptés : l'audit énergétique propose des actions spécifiques à entreprendre pour améliorer l'efficacité énergétique du bâtiment, telles que le remplacement de la chaudière collective, l'isolation des murs, etc. Ces recommandations incluent également une estimation des coûts associés aux travaux et les économies attendues, ainsi que les principales aides publiques disponibles.

En analysant ces données ainsi que les charges de la copropriété, l'auditeur établit la consommation énergétique totale du bâtiment, englobant tous les usages énergétiques, tels que l'éclairage, le chauffage, la ventilation, etc.

En fonction des résultats, une série de propositions est formulée, priorisant et planifiant les actions à entreprendre pour améliorer l'efficacité énergétique du bâtiment. Cela peut inclure le remplacement de la chaudière collective, l'installation de fenêtres double-vitrage, l'isolation des murs, etc. Ces recommandations sont accompagnées d'une estimation des coûts, des économies attendues et, le cas échéant, de la nouvelle classification énergétique prévue après les travaux.

Il est crucial de réaliser un audit énergétique avant d'entreprendre des projets de rénovation énergétique, que ce soit en copropriété ou dans tout autre type de bâtiment. Sans cela, le maître d'ouvrage court le risque de proposer des solutions inadaptées ou incomplètes, et ce, à un coût potentiellement élevé.

Quels travaux réaliser en copropriété pour améliorer sa performance énergétique ?

En copropriété, plusieurs travaux peuvent être entrepris pour améliorer la performance énergétique du bâtiment. Voici quelques exemples :

• L'isolation thermique : L'isolation des murs, des combles et des planchers peut réduire les pertes de chaleur et améliorer l'efficacité énergétique du bâtiment ;
• Le remplacement des fenêtres anciennes par des modèles plus performants sur le plan énergétique, comme des fenêtres à double vitrage, peut réduire les déperditions de chaleur ;
• L'optimisation du système de chauffage : installer un système de chauffage plus efficace et économe en énergie, comme une chaudière à condensation ou une pompe à chaleur, peut contribuer à réduire la consommation d'énergie du bâtiment ;
• La rénovation de l'éclairage : remplacer les luminaires traditionnels par des luminaires à LED plus économes en énergie peut réduire la consommation électrique de l'éclairage ;
• L'installation de systèmes de ventilation performants : une ventilation adéquate est essentielle pour assurer la qualité de l'air intérieur tout en minimisant les pertes de chaleur. L'installation de systèmes de ventilation mécanique contrôlée (VMC) performants peut contribuer à améliorer l'efficacité énergétique du bâtiment.
• La gestion des équipements : en optimisant les réglages et en entretenant régulièrement les équipements de chauffage, de refroidissement et de ventilation, il est possible de réduire leur consommation énergétique.

Il est important de réaliser un audit énergétique préalable pour identifier les travaux les plus appropriés à entreprendre en fonction des spécificités du bâtiment et des habitudes de consommation des occupants. De plus, certains de ces travaux peuvent bénéficier d'aides financières ou de subventions, ce qui peut rendre leur réalisation plus accessible pour la copropriété.

❓ FAQ