Par L'audit énergétique est-il obligatoire en copropriété ?
L'audit énergétique était obligatoire pour les copropriétés de plus de 50 lots jusqu'au 31 décembre 2016
L'audit énergétique n'est plus obligatoire pour les copropriétés depuis le 31 décembre 2016. Auparavant, l'arrêté du 28 février 2013 l'avait rendu obligatoire pour les copropriétés de 50 lots et plus, équipées d'un chauffage ou d'un système de refroidissement collectif. Entre le 1ᵉʳ janvier 2012 et la fin de l'année 2016, ces copropriétés devaient réaliser ce diagnostic.
L'audit énergétique est obligatoire pour la vente des passoires thermiques
Depuis le 1ᵉʳ avril 2023, la loi Climat et Résilience (août 2021) impose aux propriétaires de logements individuels ou d'immeubles entiers la réalisation d'un audit énergétique lors de la vente d'une passoire thermique. Un logement est considéré comme une passoire thermique lorsqu'il obtient une note de F ou G à l'issue d'un Diagnostic de Performance Énergétique.
Cette obligation est progressive et concerne :
Les travaux suggérés par l'audit ne sont pas obligatoires, mais ils informent plus précisément le potentiel acquéreur sur les améliorations à prévoir.
L'audit énergétique est obligatoire pour bénéficier de certaines aides financières
Pour bénéficier de l'aide MaPrimeRénov' Copropriété, destinée aux travaux de rénovation globale d'une copropriété, il est impératif de réaliser un audit énergétique. Cette étape obligatoire permet d'évaluer les performances énergétiques du bâtiment et de déterminer les actions nécessaires pour améliorer son efficacité.
Dans le cadre de MaPrimeRénov' Copropriété, une partie des coûts liés à l'audit énergétique et à la prestation d'assistance à maîtrise d'ouvrage (AMO) peut être prise en charge. Cette assistance technique est essentielle pour guider la copropriété dans la planification et la réalisation des travaux de rénovation globale.
MaPrimeRénov' Copropriété peut atteindre jusqu'à 25 000 € par logement, sous réserve que les travaux entraînent une réduction de la consommation énergétique du bâtiment d'au moins 35 %. L'aide reste plafonnée à 25 % du coût total des travaux. Des bonus de 500 € par logement peuvent s'ajouter si la copropriété vise le statut de Bâtiment Basse Consommation (BBC) ou sort du statut de passoire thermique.
Il est également possible de cumuler cette aide avec d'autres dispositifs de soutien, tels que les aides locales ou les primes CEE (Certificats d'Économie d'Énergie), afin de maximiser les ressources disponibles pour la réalisation des travaux de rénovation énergétique.
Le DPE collectif obligatoire selon la taille des copropriétés
Bien que les copropriétés ne soient pas tenues de réaliser un audit énergétique, elles doivent effectuer un Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) collectif, en fonction du nombre de lots qu'elles comprennent. Le DPE est un rapport qui évalue la consommation d'énergie et l'impact environnemental d'un bâtiment en lui attribuant une note allant de A à G, A étant la meilleure performance énergétique et G la moins performante.
L'obligation de réaliser un DPE collectif est entrée en vigueur le 1ᵉʳ janvier 2024. Elle découle de la loi Climat et Résilience, en vigueur depuis le 24 août 2021, et vise à promouvoir une meilleure efficacité énergétique des bâtiments, conformément aux objectifs de transition énergétique.
Cette obligation concerne tous les bâtiments en copropriété dotés d'un système de chauffage ou de climatisation collective et dont le permis de construire a été demandé avant le 1ᵉʳ janvier 2013. Les copropriétés doivent ainsi réaliser un DPE collectif afin d'évaluer et de communiquer les performances énergétiques de leurs bâtiments.
Cette obligation s'applique à différentes échéances selon la taille de la copropriété :
- depuis le 1ᵉʳ janvier 2024 pour les copropriétés de plus de 200 lots ;
- depuis le 1ᵉʳ janvier 2025 pour les copropriétés ayant entre 50 et 200 lots ;
- au 1ᵉʳ janvier 2026 pour les copropriétés d'au maximum 50 lots.
Tout bâtiment d'habitation collective dont le permis de construire a été déposé avant le 1ᵉʳ janvier 2013 dispose d'un diagnostic de performance énergétique réalisé dans les conditions prévues à l'article L. 126-26. Ce diagnostic est renouvelé ou mis à jour tous les dix ans, sauf lorsqu'un diagnostic réalisé après le 1ᵉʳ juillet 2021 permet d'établir que le bâtiment appartient à la classe A, B ou C au sens de l'article L. 173-1-1.
Combien coûte un audit énergétique en copropriété ?
Le prix d'un audit énergétique en copropriété
Le coût d'un audit énergétique en copropriété varie généralement entre 4 000 et 15 000 € en moyenne. Ce montant est réparti entre les copropriétaires en fonction de leur quote-part respective.
Les tarifs varient selon la complexité de l'audit et les caractéristiques spécifiques de la copropriété. Par exemple :
- pour un audit simple dans un bâtiment de 40 logements avec une seule chaufferie, le coût peut être d'environ 4 500 € ;
- pour un audit réglementaire dans une copropriété de trois bâtiments totalisant 150 logements et trois chaufferies, le coût peut s'élever à environ 9 500 € ;
- pour un audit approfondi comprenant des mesures sur site, de la thermographie et une simulation thermique dynamique, dans deux bâtiments totalisant 75 logements et une chaufferie, le coût peut atteindre environ 14 000 €.
Malgré le coût initial, investir dans un audit énergétique est souvent rentable à long terme, car cela permet d'éviter des dépenses inutiles en travaux inefficaces et d'optimiser les consommations d'énergie.
Il n'existe pas de réglementation spécifique encadrant la tarification des audits énergétiques en copropriété. Les auditeurs sont libres de fixer leurs prix selon divers critères tels que la taille de la copropriété, le nombre de logements ou la localisation. Il est donc essentiel de comparer les offres pour obtenir la meilleure prestation au meilleur prix.
La meilleure approche pour estimer le coût d'un audit en copropriété reste donc de demander des devis à plusieurs auditeurs. En règle générale, plus la résidence collective présente de défis ou de problèmes, plus l'étude est chronophage et coûteuse.
Les aides financières pour réduire le prix de l'audit de copropriété
La réalisation d'un audit énergétique est obligatoire pour bénéficier d'aides comme MaPrimeRénov' Copropriété. Cette aide offre la possibilité d'une prise en charge partielle du coût de l'audit énergétique et de l'assistance à maîtrise d'ouvrage (AMO) dans le cadre d'une rénovation globale de copropriété.
L'opérateur d'AMO joue un rôle crucial dans l'accompagnement du bénéficiaire à plusieurs niveaux :
- Technique : il fournit des conseils sur l'évaluation énergétique du bâtiment, les travaux à entreprendre et leur suivi ;
- Social : il apporte une assistance administrative aux copropriétaires pouvant être éligibles à des primes individuelles complémentaires ;
- Financier : il offre un soutien administratif pour le montage des dossiers de financement et l'optimisation des ressources disponibles.
En 2024, les montants de prime alloués pour MaPrimeRénov' Copropriété ont été revus à la hausse. L'aide peut accorder jusqu'à 25 000 € par logement si les travaux de rénovation permettent de réduire la consommation énergétique du bâtiment de 35 %, dans la limite de 25 % du prix des travaux. Des bonus supplémentaires de 500 € peuvent être obtenus si la copropriété vise un statut BBC (Bâtiment Basse Consommation) ou si elle sort du statut de passoire thermique.
Dans le cadre d'un projet de rénovation globale, plusieurs autres dispositifs sont cumulables, tels que les Certificats d'économies d'énergie (CEE) et l'éco-prêt à taux zéro (Éco-PTZ). Pour être éligibles, les travaux doivent garantir une réduction d'au moins 35 % de la consommation énergétique du bâtiment, ce qui nécessite une estimation réalisée par un audit énergétique en amont.
Le Parcours Accompagné de MaPrimeRénov' cible spécifiquement les propriétaires d'appartements désireux de réaliser une rénovation d'ampleur. Ce parcours exige la réalisation d'un audit énergétique, qui peut être inclus dans la prestation Mon Accompagnateur Rénov', elle-même indispensable au bon déroulement du projet.
Depuis janvier 2024, un nouveau dispositif appelé « Rénovation d'ampleur d'un logement individuel » est disponible pour les ménages non éligibles à MaPrimeRénov', comme les propriétaires de résidences secondaires ou les bailleurs sociaux. Dans ce cas également, la réalisation d'un audit énergétique est une étape obligatoire.
Le programme SARE offre également la possibilité de financer diverses prestations, y compris la réalisation d'un bilan énergétique.
Comment se déroule l'audit énergétique d'une copropriété ?
La réalisation d'un audit énergétique au sein d'une copropriété se déroule en plusieurs étapes, de l'inscription en assemblée générale à la mise en œuvre des travaux.
L'inscription de l'audit énergétique à l'ordre du jour de l'assemblée générale du syndic
La sélection de l'auditeur énergétique le plus adapté aux besoins de la copropriété
La réalisation de l'audit énergétique
La formulation de recommandations
La restitution des résultats
La mise en œuvre des travaux de rénovation énergétique
Inscription de l'audit énergétique à l'ordre du jour de l'assemblée générale (AG) du syndic
Le syndic doit inscrire à l'ordre du jour de la prochaine AG la question de la réalisation d'un audit énergétique. Cette proposition est ensuite soumise au vote des copropriétaires, nécessitant généralement une majorité simple pour être adoptée.
Sélection de l'auditeur énergétique le plus adapté aux besoins de la copropriété
Ensuite, les copropriétaires entament le processus de sélection du professionnel chargé de réaliser l'audit. Cette étape implique la recherche de prestataires spécialisés, généralement des bureaux d'études thermiques, des ingénieurs, des architectes ou des sociétés spécialisées.
Pour cela, les copropriétaires sollicitent plusieurs devis auprès des professionnels identifiés. Il est essentiel de comparer les devis non seulement en termes de coût, mais aussi de services proposés, de méthodologie d'audit ou d'expérience du prestataire. Les devis sont ensuite examinés et discutés lors d'une réunion du conseil syndical ou de l'AG. Les copropriétaires peuvent également demander des recommandations à d'autres copropriétés ou à des professionnels du secteur.
Après avoir étudié les différents devis, les copropriétaires votent pour sélectionner le prestataire qui réalisera l'audit énergétique.
Réalisation de l'audit énergétique
Une fois le prestataire choisi, il effectue une visite approfondie du bâtiment. L'auditeur collecte des données sur les équipements, les consommations énergétiques et les caractéristiques du bâtiment. Des mesures et analyses sont effectuées à l'intérieur et à l'extérieur, incluant souvent la chaufferie, les espaces communs et parfois des logements représentatifs.
Formulation de recommandations
Sur la base des données recueillies, l'auditeur énergétique élabore un rapport détaillé comprenant des recommandations spécifiques pour améliorer l'efficacité énergétique du bâtiment. Ces recommandations sont présentées lors d'une réunion ultérieure du conseil syndical ou de l'AG, pour examen et approbation.
Restitution des résultats
Enfin, l'auditeur énergétique présente les résultats de l'audit ainsi que les recommandations approuvées, lors d'une réunion ultérieure du conseil syndical ou de l'AG. Cela permet à tous les copropriétaires de comprendre les enjeux et les étapes suivantes pour améliorer l'efficacité énergétique du bâtiment. Ce processus assure une approche structurée et transparente, impliquant la participation et l'engagement de tous les membres de la copropriété.
Mise en œuvre des travaux
Une fois les recommandations approuvées, les travaux nécessaires sont planifiés et priorisés. Le syndicat de copropriétaires peut également explorer les options de financement, y compris les subventions disponibles, pour soutenir leur mise en œuvre.
Quelles différences entre un audit énergétique et un DPE en copropriété ?
Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) collectif est plus concis que l'audit énergétique et ne propose pas de recommandations détaillées de travaux, ni ne mène d'enquête auprès des occupants de l'immeuble. Il vise à établir une évaluation globale des performances énergétiques d'un bâtiment.
Une différence significative entre le DPE et l'audit énergétique réside dans la manière dont ils évaluent les performances. Alors que le DPE attribue une note allant de A à G pour qualifier les performances énergétiques et environnementales du bâtiment, il ne propose pas de solutions chiffrées ni priorisées pour améliorer son efficacité. L'audit énergétique va beaucoup plus loin en analysant les différentes composantes du confort thermique, y compris en été, ce qui est crucial pour lutter contre la précarité énergétique pendant les périodes de forte chaleur.
Le DPE informe sur les performances énergétiques du bâtiment, tandis que l'audit énergétique est conçu pour préparer un projet de rénovation en fournissant une aide à la décision détaillée. C'est un outil indispensable pour planifier des travaux de rénovation énergétique.
Depuis la réforme de 2021, le DPE présente une étiquette unique qui synthétise à la fois la consommation énergétique et les émissions de gaz à effet de serre.
Il existe plusieurs types de DPE :
- le DPE individuel, qui analyse les parties privatives du lot ;
- le DPE collectif, qui effectue une analyse globale de l'immeuble ;
- le DPE appartement qui, à partir des données collectives, attribue une note aux appartements en étudiant un échantillon représentatif.
Cet indicateur revêt une importance croissante pour les acheteurs ou les locataires potentiels, car il reflète l'efficacité énergétique d'un logement et son impact sur les coûts à long terme. La notion de « valeur verte » émerge, mettant en avant l'attrait supplémentaire d'un logement performant sur le marché immobilier : une consommation énergétique réduite se traduit en effet par des charges plus faibles sur le long terme.
Pourquoi les copropriétés ont tout intérêt à réaliser un audit énergétique ?
Les copropriétés ont tout intérêt à réaliser un audit énergétique en raison des nombreux avantages qu'il offre, aussi bien sur la réussite des travaux que sur la conformité réglementaire.
Garantir la réussite des travaux de rénovation énergétique
En règle générale, aucun travaux n'est entrepris sans qu'un audit énergétique préalable ne soit réalisé. Cet audit représente une étape incontournable dans tout processus de rénovation au sein d'une copropriété. Il permet de déterminer les besoins spécifiques en matière de rénovation énergétique et fournit une base essentielle de données et d'analyses pour orienter les décisions relatives aux travaux à entreprendre.
La réussite d'une rénovation dépend en grande partie de la qualité de sa préparation. Plus les informations techniques dont dispose le prestataire en amont sont précises, plus grande est la probabilité que le chantier réponde efficacement aux attentes des copropriétaires.
Grâce à l'audit énergétique, les copropriétaires bénéficient de recommandations spécifiques visant à valoriser la copropriété en améliorant son confort, sa sécurité et son efficacité énergétique. Ces recommandations sont adaptées aux besoins du bâtiment, ce qui permet une utilisation efficace des ressources financières. Les solutions proposées sont conçues pour réduire la consommation d'énergie dans les parties communes, ce qui se traduit par des économies significatives sur les factures énergétiques à long terme. Ces économies contribuent à réduire les charges pour les occupants et à attirer de nouveaux propriétaires intéressés par des frais de copropriété réduits.
En outre, en rendant la copropriété plus écoresponsable, l'audit énergétique peut contribuer à réduire les émissions de gaz à effet de serre. Il encourage également l'implication active de tous les copropriétaires dans le processus de décision, favorisant une prise de conscience collective et facilitant la mobilisation lors des assemblées générales.
Répondre aux normes en vigueur en matière d'efficacité énergétique
En France, la grande majorité des logements ont été construits avant l'introduction des normes de réglementation thermique, ce qui signifie qu'ils peuvent présenter des performances énergétiques relativement faibles. Face à l'urgence climatique et dans le cadre de la transition énergétique, les autorités publiques ont renforcé les exigences en matière d'efficacité énergétique pour les bâtiments existants.
Dans ce contexte, l'audit énergétique devient un outil essentiel pour évaluer et améliorer la performance énergétique des bâtiments. Cette évaluation détaillée permet de comprendre comment le bâtiment consomme l'énergie et d'identifier les sources potentielles de gaspillage ou d'inefficacité.
En réalisant un audit énergétique, les propriétaires de copropriétés peuvent non seulement répondre aux exigences réglementaires croissantes, mais aussi anticiper les éventuelles sanctions en cas de non-conformité. Les autorités compétentes sont en effet de plus en plus vigilantes et peuvent imposer des amendes ou des mesures coercitives en cas de non-respect des normes.
De plus, en montrant leur engagement envers la transition énergétique, les propriétaires peuvent bénéficier de certains avantages, tels que des subventions ou des aides financières pour réaliser des travaux. Ces aides contribuent à amortir les coûts et à rendre les investissements dans l'efficacité énergétique plus attractifs.
En résumé, l'audit énergétique est un moyen crucial de garantir que les bâtiments répondent aux normes réglementaires en matière d'efficacité énergétique, en évitant les sanctions potentielles et en ouvrant la voie à des opportunités d'amélioration et d'optimisation.
Qu'est-ce qu'un audit énergétique pour les copropriétés ?
Un audit énergétique constitue une évaluation détaillée des performances énergétiques d'un bâtiment, visant à déterminer son efficacité énergétique et à identifier les sources de gaspillage éventuelles. Les audits énergétiques sont également utilisés dans le tertiaire, dans l'industrie ou pour les collectivités territoriales. En copropriété, cet audit englobe à la fois les parties privatives et communes, ainsi que les locaux techniques et parfois certains logements.
Les éléments inclus dans un audit énergétique sont les suivants :
- Les caractéristiques techniques de la copropriété : l'adresse, le nombre de lots, la superficie, etc. ;
- L'inventaire des équipements et leur consommation énergétique : le système de chauffage, l'eau chaude sanitaire, l'éclairage, la ventilation, le refroidissement, etc., ainsi que leur consommation énergétique associée ;
- Une enquête auprès des occupants : elle vise à comprendre les habitudes de consommation d'énergie des résidents, ainsi que leur confort thermique perçu ;
- Des recommandations de travaux adaptés : l'audit propose des actions spécifiques pour améliorer l'efficacité énergétique du bâtiment, telles que le remplacement de la chaudière collective ou l'isolation des murs. Ces recommandations incluent également une estimation des coûts associés, les économies attendues et les principales aides publiques disponibles.
En analysant ces données ainsi que les charges de la copropriété, l'auditeur établit la consommation énergétique totale du bâtiment, englobant tous les usages énergétiques tels que l'éclairage, le chauffage ou la ventilation.
En fonction des résultats, une série de propositions est formulée, priorisant et planifiant les actions à entreprendre pour améliorer l'efficacité énergétique du bâtiment. Cela peut inclure le remplacement de la chaudière collective, l'installation de fenêtres double-vitrage ou l'isolation des murs. Ces recommandations sont accompagnées d'une estimation des coûts, des économies attendues et, le cas échéant, de la nouvelle classification énergétique prévue après les travaux.
Il est crucial de réaliser un audit énergétique avant d'entreprendre des projets de rénovation énergétique, que ce soit en copropriété ou dans tout autre type de bâtiment. Sans cela, le maître d'ouvrage court le risque de proposer des solutions inadaptées ou incomplètes, et ce, à un coût potentiellement élevé.
Quels travaux réaliser en copropriété pour améliorer sa performance énergétique ?
En copropriété, plusieurs travaux peuvent être entrepris pour améliorer la performance énergétique du bâtiment. En voici quelques exemples :
- L'isolation thermique : l'isolation des murs, des combles et des planchers réduit les pertes de chaleur et améliore l'efficacité énergétique du bâtiment ;
- Le remplacement des fenêtres anciennes par des modèles plus performants, comme des fenêtres à double vitrage, réduit les déperditions de chaleur ;
- L'optimisation du système de chauffage : installer un système plus efficace et économe, comme une chaudière à condensation ou une pompe à chaleur, contribue à réduire la consommation d'énergie du bâtiment ;
- La rénovation de l'éclairage : remplacer les luminaires traditionnels par des luminaires à LED plus économes réduit la consommation électrique de l'éclairage ;
- L'installation de systèmes de ventilation performants : une ventilation adéquate est essentielle pour assurer la qualité de l'air intérieur tout en minimisant les pertes de chaleur. L'installation de systèmes de ventilation mécanique contrôlée (VMC) performants améliore l'efficacité énergétique du bâtiment ;
- La gestion des équipements : en optimisant les réglages et en entretenant régulièrement les équipements de chauffage, de refroidissement et de ventilation, il est possible de réduire leur consommation énergétique.
Il est important de réaliser un audit énergétique préalable pour identifier les travaux les plus appropriés en fonction des spécificités du bâtiment et des habitudes de consommation des occupants. De plus, certains de ces travaux peuvent bénéficier d'aides financières ou de subventions, ce qui rend leur réalisation plus accessible pour la copropriété.
Pour aller plus loin sur l'énergie en copropriété
Énergie en copropriété
Le guide complet pour réduire les charges d'énergie d'une copropriété.
Le DPE collectif
Obligation, calendrier et sanctions du diagnostic de performance énergétique.
L'isolation thermique
Travaux embarqués imposant l'isolation thermique de la copropriété.
MaPrimeRénov' Copropriété
Montant, éligibilité et procédure de l'aide à la rénovation collective.
La prime énergie (CEE)
Une aide financière pour les travaux de rénovation énergétique.
L'audit dans le tertiaire
L'audit énergétique réglementaire pour les bâtiments tertiaires.
Questions fréquentes sur l'audit énergétique en copropriété
Non, l'audit énergétique n'est plus obligatoire pour les copropriétés depuis le 31 décembre 2016. Il reste toutefois fortement recommandé avant tout projet de rénovation. Un audit distinct est en revanche exigé depuis le 1ᵉʳ avril 2023 pour la vente des logements classés F ou G, obligation étendue aux logements E en 2025 et qui concernera les logements D à partir de 2034.
Un auditeur énergétique est un professionnel spécialisé dans le bâtiment ou l'architecture. Il s'agit le plus souvent d'un thermicien ou d'un bureau d'études thermiques, d'un architecte, d'un technicien ou d'un ingénieur. Il doit notamment posséder une qualification délivrée par un organisme accrédité (COFRAC, AFNOR ou Certibat) ou être inscrit à l'ordre des architectes avec une formation d'au moins 4 jours, présenter trois exemples d'audits déjà réalisés, souscrire une assurance civile professionnelle, disposer du matériel nécessaire et être indépendant et impartial. Le Répertoire en ligne du Service Public recense les professionnels certifiés.
Le coût d'un audit énergétique en copropriété varie généralement entre 4 000 et 15 000 € en moyenne, réparti entre les copropriétaires selon leur quote-part. Le prix dépend de la complexité de l'audit et des caractéristiques de la copropriété : environ 4 500 € pour un audit simple de 40 logements, jusqu'à 14 000 € pour un audit approfondi avec thermographie et simulation thermique dynamique.
Un audit énergétique en copropriété prend généralement de quelques semaines à quelques mois. Sa durée fluctue énormément selon son ampleur et dépend de facteurs tels que la taille et la complexité du bâtiment, la disponibilité des données et des parties prenantes, ainsi que la méthodologie de travail du professionnel chargé de l'audit.
Le DPE collectif établit une évaluation globale des performances énergétiques du bâtiment et lui attribue une note de A à G, sans proposer de solutions chiffrées ni priorisées. L'audit énergétique va beaucoup plus loin : il analyse les composantes du confort thermique et fournit des recommandations de travaux détaillées et chiffrées. Le DPE informe, l'audit prépare un projet de rénovation.