L'isolation thermique est-elle obligatoire en copropriété ?

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Conformément à la loi de transition énergétique pour la croissance verte (LTECV), l'isolation thermique en copropriété est obligatoire lors de la réalisation de gros travaux de rénovation comme un ravalement de façade, des travaux de toiture, ou des travaux visant à augmenter la surface habitable. L'obligation s'applique aussi indirectement aux passoires thermiques : les propriétaires de logements très énergivores, c'est-à-dire de logements notés F ou G selon leur Diagnostic de Performance Énergétique (DPE), ne pourront progressivement plus mettre leur logement en location. L'isolation thermique est alors indispensable pour sortir du statut de « passoire thermique ».

L’isolation thermique en copropriétés est obligatoire en cas de travaux embarqués

Depuis janvier 2017, la loi de transition énergétique pour la croissance verte (LTECV) de 2015 oblige l'isolation thermique des copropriétés, comme de tout autre bâtiment, lors de la réalisation de gros travaux de rénovation, appelés « travaux embarqués ». En d'autres termes, lorsque des travaux de rénovation énergétique de grande ampleur sont réalisés, il est obligatoire de réaliser des travaux d'isolation thermique par la même occasion. 

Les déperditions thermiques proviennent majoritairement des combles et des murs. Un accent particulier doit donc être mis sur l'isolation thermique lorsque de gros travaux concernant les combles ou les murs sont réalisés.

Ainsi, selon les articles R173-4 à R173-7 du Code de la Construction, 3 types de travaux sont qualifiés de 
« travaux embarqués » et concernés par cette mesure :

• Les ravalements de façade ;
• Des travaux importants sur la toiture ;
• Des travaux d'aménagement augmentant la surface habitable.

Un ravalement de façade

Lorsque des travaux de ravalement de façade importants sont prévus, il est impératif de réaliser également des travaux d'isolation thermique de ces surfaces. Le ravalement de façade est considéré comme « important » lorsqu'il concerne plus de 50 % de la surface de la façade, à l'exception des ouvertures. Dans ce cas, il est généralement nécessaire d'effectuer une isolation par l'extérieur.  Cette obligation vise à améliorer l'efficacité énergétique des bâtiments et à réduire leur consommation d'énergie pour le chauffage.

Avant de démarrer de tels travaux, il faut obtenir une autorisation d'occupation du domaine public délivrée par les autorités compétentes. En effet, comme les travaux d'isolation extérieure peuvent modifier l'aspect extérieur d'un bâtiment existant, ils doivent être précédés d'une déclaration préalable, conformément à l'article R421-17 du Code de l'urbanisme.

Les façades utilisant des matériaux sensibles à l'humidité, tels que la chaux, la terre cuite, le bois ou le torchis, ne sont pas soumises à cette obligation d'isolation thermique. En effet, l'ajout d'une isolation extérieure pourrait compromettre la respirabilité de ces matériaux et entraîner des problèmes d'humidité.

Des travaux de toiture

Lorsque des travaux de réfection de toiture sont effectués sur au minimum 50 % de la couverture, il est également obligatoire de réaliser des travaux d'isolation thermique. Ces travaux peuvent concerner la toiture, les combles, ou le sol du dernier étage occupé.

Cependant, la réalisation de travaux de nettoyage, de démoussage, ou d'imperméabilisation de la toiture ne fait pas l'objet d'une obligation d'isolation thermique.

Certains travaux d’aménagement

Cette obligation s'applique également si dans le cas de l'agrandissement d'un bien immobilier ou de travaux d'aménagement pour rendre une surface habitable supplémentaire. Tout projet qui entraîne une augmentation d'au moins 5 mètres carrés de la surface de plancher est concerné, notamment les aménagements de garage ou de combles. Dans ce cas, les parois opaques doivent être isolées, qu'il s'agisse des planchers bas donnant sur l'extérieur ou sur un local non chauffé, ainsi que des toitures et des murs extérieurs.

Ces travaux de rénovation énergétique sont strictement encadrés. Des valeurs minimales de résistance thermique après travaux permettent de mesurer la performance de l'isolation. Ces valeurs varient en fonction de la zone climatique dans laquelle se trouve la copropriété. En France métropolitaine, il existe trois zones distinctes :

1. H1, pour le Nord, l'Est et le Centre ;
2. H2 pour l'Ouest et le Sud-Ouest ;
3. H3 pour le Sud-Est.

Obligation d’isolation thermique en copropriété : le cas des passoires thermiques

L'obligation de réaliser des travaux de rénovation énergétique, avec, au premier plan, l'isolation thermique, concerne aussi les logements qualifiés de « passoire thermique ». En effet, les logements très énergivores sont, conformément à la loi Climat et Résilience, progressivement interdits à la location, ce qui oblige les propriétaires et les bailleurs à entreprendre des travaux afin d'améliorer l'efficacité énergétique de leurs logements.

La loi Climat et Résilience s'est donnée pour mission d'éradiquer progressivement les passoires thermiques. Cette mesure, davantage adressée aux propriétaires et aux copropriétaires bailleurs qu'aux copropriétés, consiste en l'interdiction d'augmenter les loyers des passoires thermiques, et l'interdiction progressive de proposer des passoires thermiques à la location.

Depuis 2022, les propriétaires bailleurs de biens notés F ou G au DPE n'ont plus le droit d'augmenter leur loyer.

Concernant l'interdiction à la location, elle est déjà effective depuis le 1ᵉʳ janvier 2023 pour les logements consommant plus de 450 kWh/m²/an. Ensuite, cette interdiction sera progressivement étendue :

1. À partir de 2025 : aux logements classés G au DPE, soit ceux consommant plus de 420 kWh/m²/an d’énergie primaire et/ou 100 kgCO2eq/m²/an ;
2. À partir de 2028 : aux logements classés F au DPE et consommant plus de 330 kWh/m²/an ;
3. À partir de 2034 : aux logements classés E au DPE.

Si, à date, un logement ou une copropriété obtient une note qui ne permet plus la mise à la location, les locataires sont en droit d'exiger que leur propriétaire ou leur bailleur réalise des travaux de rénovation énergétique, comprenant généralement l'isolation thermique des combles ou des murs.

Exception et dérogations à l'obligation de l'isolation thermique en copropriété

Il existe diverses situations qui peuvent entraver le déroulement efficace des travaux, notamment concernant le ravalement de façade. Dans ce contexte, il est possible d'obtenir une dérogation à l'obligation d'isolation thermique, notamment pour les bâtiments construits avec des matériaux sensibles à l'humidité tels que les façades en pierre, en terre crue, en torchis, en bois, ou fabriqués avec des matériaux artisanaux comme l'enduit traditionnel à la chaux.

Par ailleurs, dans une perspective plus large, une copropriété peut être dispensée de ces travaux en raison d'obstacles techniques ou juridiques. Ces obstacles peuvent se manifester de plusieurs manières :

• Un risque de détérioration du bâti en raison de l'installation d'isolants, après avoir consulté un professionnel ;
• La modification de servitudes telles que le droit de passage, ou des règles relatives au droit des sols ;
• L'impact des travaux d'isolation sur des sites patrimoniaux classés comme remarquables ;
• Une exemption pour les bâtiments labellisés Architecture contemporaine remarquable.

Il est également essentiel d'estimer l'équilibre entre les avantages et les inconvénients, qu'ils soient d'ordre technique, économique ou architectural. Pour les considérations économiques, une justification émise par un professionnel du bâtiment démontrant que le retour sur investissement dépasse 10 ans est nécessaire. Quant aux inconvénients architecturaux, une évaluation par un architecte est impérative pour les attester.

Existe-t-il des aides financières pour l’isolation thermique en copropriété ?

Plusieurs aides existent pour soutenir la réalisation de travaux d'isolation thermique en copropriété :

• MaPrimeRénov’ Copropriété ;
• La prime Energie dans le cadre du dispositif CEE ;
• L'éco-ptz ;
• Le prêt copropriétés dégradées d’Action logement ;

MaPrimeRénov’ Copropriété

MaPrimeRénov’ Copropriété est un programme d'aide de l'Agence nationale de l'habitat (ANAH), spécifiquement conçu pour les propriétaires bailleurs et les copropriétés, afin de soutenir les travaux effectués dans les parties communes des immeubles. Cette subvention peut couvrir jusqu'à 25 % des coûts des travaux, dans la limite de 25 000 € par logement. Un bonus de 500 euros par logement est attribué si les travaux permettent de sortir du statut de « passoire énergétique ». Un financement complémentaire allant de 750 à 1 500 euros est dédié aux propriétaires ayant des ressources modestes et logeant dans la copropriété. De plus, elle peut également prendre en charge les honoraires liés à une assistance à la maîtrise d'ouvrage (AMO).

Voici les critères d'éligibilité à remplir pour bénéficier de cette aide :

• La copropriété doit être enregistrée au Registre national des copropriétés ;
• Au moins 75 % des lots de la copropriété doivent être utilisés à des fins de résidence principale ;
• Les logements concernés doivent avoir été construits il y a plus de 15 ans ;
• Le projet de travaux de rénovation énergétique doit entraîner une amélioration de la performance énergétique d'au moins 35 % par rapport à l'état initial ;
• La copropriété doit obligatoirement être assistée dans ses travaux par une assistance à maîtrise d'ouvrage. Cette assistance à maîtrise d'ouvrage peut être partiellement financée par l'ANAH, jusqu'à concurrence de 30 % du coût de la prestation, avec un plafond de 180 euros hors taxes par logement.

Pour demander cette aide, le syndicat de copropriétaires doit formuler la demande sur le site officiel dédié à cet effet, accessible à l'adresse monprojet.anah.gouv.fr.

La Prime CEE

Cumulable avec MaPrimeRénov', la Prime Énergie est un avantage instauré dans le cadre du dispositif des Certificats d’Économies d’Énergie (CEE). Ce dispositif impose aux fournisseurs d'énergie de mettre en œuvre des actions visant à réduire leurs émissions de CO2. Pour ce faire, ils sont incités à financer des travaux de rénovation chez les particuliers ou les professionnels.

Ainsi, grâce à la Prime Énergie, les propriétaires peuvent bénéficier d'un soutien financier supplémentaire pour leurs projets de rénovation énergétique. Pour trouver l'offre de rachat de travaux la plus avantageuse, il est recommandé de recourir à un comparateur spécialisé dans les Certificats d’Économies d’Énergie. Ce dernier permettra d'identifier les offres les plus avantageuses proposées par différents fournisseurs, facilitant ainsi le choix du meilleur partenariat pour financer les travaux de rénovation énergétique.

L’éco-PTZ

L'éco-PTZ copropriété est un prêt à taux zéro destiné aux syndics ou aux gestionnaires de copropriétés souhaitant entreprendre des travaux de rénovation énergétique. Il offre un montant maximal de 50 000 € et une période de remboursement s'étalant sur 20 ans. Son objectif est de soutenir les projets visant à améliorer la performance énergétique des immeubles construits depuis plus de deux ans.

Pour bénéficier de l'éco-PTZ copropriété, il est impératif que les travaux fassent l'objet d'une approbation suite à un vote de l'Assemblée générale de la copropriété. Cette démarche garantit l'engagement collectif et le consentement des copropriétaires concernant les projets de rénovation énergétique.

Le prêt copropriétés dégradées d’Action logement

Action Logement met à disposition des copropriétaires un prêt à un taux avantageux de 1,5% pour financer les travaux de rénovation dans les parties communes des immeubles. Ce prêt, d'un montant maximal de 10 000€, est destiné à soutenir les projets de rénovation votés lors de l'assemblée générale de la copropriété. Les copropriétaires peuvent ainsi bénéficier de cette aide pour entreprendre des travaux nécessaires à l'amélioration et à la préservation de leur immeuble. Le remboursement s'étale sur une période de 10 ans.

Ce prêt est spécifiquement destiné aux immeubles répondant à certains critères, notamment :

• Être inclus dans un plan de sauvegarde, visant à préserver et à restaurer des immeubles présentant des risques de dégradation ou de dévalorisation ;
• Être concerné par une Opération Programmée d'Amélioration de l'Habitat (OPAH) comportant des actions ciblées pour les copropriétés dégradées.

Anticiper l'isolation thermique de sa copropriété avant qu'elle ne soit obligatoire

L'isolation thermique dans une copropriété n'est généralement pas obligatoire, excepté dans des situations spécifiques : elle concerne principalement les travaux de rénovation substantiels impliquant les parties extérieures du bâtiment.

Cependant, il est vivement recommandé de ne pas attendre une obligation légale pour entreprendre des améliorations en matière d'isolation thermique au sein de sa copropriété.

L'efficacité énergétique au sein des copropriétés, une priorité du gouvernement

Le gouvernement a fait de l'efficacité énergétique au sein des copropriétés une priorité. La loi Climat et Résilience de 2015 affiche un objectif ambitieux : que 100 % des copropriétés, et de tout autre bâtiment, soient des Bâtiments Basse Consommation (BBC) d'ici à 2050. Les Bâtiments Basse consommation sont ceux qui consomment très peu d'énergie, c'est-à-dire ceux qui sont notés A ou B au DPE, soit une consommation de moins de 110 kWh/m²/an. Pour atteindre cet objectif, l’isolation thermique est l'un des leviers d'action les plus impactants, puisque d’importantes déperditions d’énergie ont lieu via les combles, les murs ou encore les planchers bas.

Pour atteindre son objectif et réduire la consommation d'énergie dans les bâtiments, le gouvernement mise à la fois sur une réglementation de plus en plus contraignante, et sur un renforcement des aides financières dédiées à la réalisation de travaux énergétiques.

De plus en plus d'exigences légales en termes de performance énergétique

Les exigences légales auxquelles doivent se soumettre les copropriétés sont déjà nombreuses :

• Les copropriétés de plus de 50 lots ont l'obligation de réaliser un DPE collectif ainsi qu'un Plan Pluriannuel de Travaux (PPT) ;
• Les logements énergivores seront progressivement interdits à la location.

Ces exigences réglementaires devraient continuer de se renforcer dans les années à venir. Les anticiper permet de se prémunir contre d'éventuelles obligations légales futures et de réduire les risques de dégradation du bâtiment, tout en contribuant à la préservation de l'environnement grâce à une consommation d'énergie plus responsable.

Pourquoi améliorer l'isolation thermique de sa copropriété ?

L'amélioration de l'isolation thermique de sa copropriété permet de nombreux avantages :

• Réduire les charges
• Améliorer le confort des occupants ;
• Améliorer la valeur verte de la copropriété ;
• Éviter les dégats des eaux.

Réduire les charges des copropriétaires

L'installation d'un isolant sur les parois, les planchers bas, le toit ou même les conduites d'eau chaude (calorifugeage) constitue une stratégie efficace pour réduire les pertes de chaleur d'un bâtiment ou d'une copropriété. En effet, cette mesure agit comme une barrière thermique, limitant les échanges de chaleur entre l'intérieur et l'extérieur. En conséquence, les occupants ont moins besoin de recourir au système de chauffage pour maintenir une température confortable à l'intérieur, car la chaleur est retenue de manière plus efficace dans l'enceinte du bâtiment.

Cela se traduit par une baisse notable de la consommation d'énergie, donc par une réduction des factures énergétiques de l'ensemble de la copropriété.

Améliorer le confort des résidents

L'amélioration de l'isolation thermique contribue également à améliorer le confort des résidents. En effet, en limitant les variations de température à l'intérieur des logements, l'isolation thermique assure un environnement intérieur plus stable et agréable, quelles que soient les conditions climatiques extérieures. De plus, améliorer l'isolation thermique permet également de réduire les nuisances sonores en agissant comme une barrière supplémentaire contre les bruits extérieurs.

Augmenter la valeur verte de la copropriété

De plus, l'investissement dans l'isolation thermique d'une copropriété apporte une réelle valeur ajoutée, souvent désignée sous le terme de « valeur verte ». La "valeur verte" désigne le fait qu'une résidence dotée d'une isolation efficace et d'une bonne classification énergétique (notamment de classe A ou B) se vend généralement à un prix plus élevé sur le marché immobilier par rapport à une propriété équivalente affichant une étiquette énergétique moins favorable (telle que F ou G).

Face à ce phénomène, les biens immobiliers peu économes en énergie rencontrent des difficultés à trouver des acquéreurs. Il est donc opportun de considérer l'achat et la rénovation de telles propriétés, d'autant plus qu'il existe des subventions disponibles pour les travaux de rénovation énergétique. Cette démarche permet non seulement de profiter d'un logement plus confortable et économe en énergie, mais également de réaliser une plus-value significative lors d'une éventuelle revente.

En somme, investir dans l'isolation thermique d'une copropriété peut non seulement conduire à des économies d'énergie et à un meilleur confort pour les résidents, mais également à une augmentation substantielle de la valeur patrimoniale sur le marché immobilier.

Éviter les dégâts des eaux

Une isolation thermique efficace joue un rôle préventif contre les dégâts des eaux. En maintenant des températures intérieures stables, elle réduit les risques de condensation à l'intérieur des murs, plafonds et planchers, limitant ainsi les problèmes d'humidité, de moisissures et de pourriture du bois.

De plus, une isolation adéquate des tuyaux d'eau chaude et des canalisations extérieures peut prévenir leur gel et leur éclatement, évitant ainsi les fuites et les dommages structurels. En empêchant l'eau de s'infiltrer à travers les surfaces extérieures, notamment grâce à une isolation sur les murs et le toit, on diminue également les risques d'infiltration d'eau de pluie et de dommages associés à l'humidité à l'intérieur du bâtiment.

Enfin, une bonne isolation renforce la résistance du bâtiment aux intempéries, limitant ainsi les dommages causés par les éléments extérieurs tels que les vents violents et les tempêtes. En somme, investir dans une isolation thermique de qualité est essentiel pour maintenir l'intégrité et la durabilité d'une propriété tout en évitant les coûts élevés liés aux réparations des dégâts des eaux.

Quels travaux faut-il réaliser en copropriété pour améliorer l’isolation thermique ?

Les principaux travaux pouvant être réalisés pour améliorer l'isolation thermique en copropriété sont :

• L'isolation des combles et des toitures : Une grande partir de la chaleur peut être perdue par le toit d'un bâtiment. L'ajout d'une isolation adéquate peut résuire significativement les déperditions de chaleur ;
• L'isolation des murs : Les murs extérieurs sont également une source majeure de perte de chaleur. L'installation d'isolants thermiques peut réduire cette perte et augmenter l'efficacité énergétique du bâtiment ;
• Le remplacement des fenêtres et des portes : Les fenêtres et les portes mal isolées peuvent être responsables de fuites de chaleur importantes. Le remplacement par des modèles plus efficaces sur le plan énergétique peut améliorer l'isolation thermique ;
• Le calfeutrage et l'étanchéité des joints : Les fuites d'air autour des fenêtres, des portes et des autres ouvertures peuvent contribuer à la perte de chaleur. Sceller ces fuites avec des matériaux appropriés peut améliorer considérablement l'efficacité énergétique ;
• L'isolation des planchers : Si le bâtiment dispose de sous-sols ou de caves non isolés, l'ajout d'une isolation appropriée peut aider à réduire les pertes de chaleur par le sol ;
• L'installation d'un système de chauffage plus efficace : Le remplacement d'anciens systèmes de chauffage par des modèles plus efficaces sur le plan énergétique peut contribuer à réduire la consommation d'énergie et à améliorer l'isolation thermique globale du bâtiment.
• Des travaux d'isolation acoustique : Parfois, les travaux d'isolation thermique peuvent également améliorer l'isolation acoustique, ce qui peut être un avantage supplémentaire pour les résidents.

Les travaux d'amélioration de l'isolation thermique peuvent nécessiter des investissements initiaux importants, mais entraînent des économies d'énergie à long terme, ainsi qu'une amélioration du confort et de la valeur du bien immobilier.

Comment savoir si j’ai besoin d’améliorer l’isolation thermique de ma copropriété ?

Il existe plusieurs signes qui peuvent indiquer qu'une copropriété a une mauvaise isolation thermique :

• Des factures énergétiques élevées : si les factures de chauffage ou de climatisation de la copropriété sont plus élevées que la normale, cela peut indiquer que la chaleur s'échappe rapidement du bâtiment en raison d'une mauvaise isolation thermique ;
• Des sensations de courants d'air : si les résidents ressentent des courants d'air ou des zones froides à proximité des fenêtres, des portes ou des murs, cela peut indiquer des problèmes d'isolation thermique ;
• Des variations de températures importantes entre différentes pièces de la copropriété ou des fluctuations de température fréquentes à l'intérieur peuvent être le signe d'une mauvaise isolation thermique ;
• De la condensation excessive : la formation de condensation sur les fenêtres, les murs ou les plafonds peut indiquer des problèmes d'isolation thermique, notamment des ponts thermiques ou une humidité excessive à l'intérieur du bâtiment ;
• La dégradation des matériaux : des signes de dégradation tels que des fissures, des moisissures ou des taches d'humidité sur les murs ou les plafonds peuvent être causés par des problèmes d'isolation thermique qui permettent à l'humidité de pénétrer dans le bâtiment.

Si l'un ou plusieurs de ces signes sont observés, il peut être judicieux de faire évaluer l'isolation thermique de sa copropriété par des professionnels qualifiés. Pour cela, réaliser un DPE collectif est un bon point de départ. Il permet de faire le point sur la consommation d’énergie de la copropriété pour décider s’il est nécessaire de réaliser des travaux de rénovation. D'ailleurs, la réalisation d'un DPE Collectif est obligatoire pour les copropriétés de plus de 50 lots. Pour avoir une évaluation plus détaillée, incluant des recommandations, d'une liste des travaux à prévoir, ou encore la prévision des économies d'énergie que ces travaux sont susceptibles de permettre, il faut réaliser un audit énergétique global de la copropriété.