Bâtiment tertiaire : définition et réglementation énergétique
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Un bâtiment tertiaire est un édifice dédié aux activités de services, comme les bureaux, les commerces ou les établissements publics. Selon le ministère de la Transition Énergétique, en 2022, la consommation énergétique totale du secteur tertiaire corrigée des variations climatiques est de 265 TWh. Réduire la consommation énergétique des bâtiments tertiaires est donc un enjeu majeur. En vertu du décret tertiaire, ces entreprises doivent donc atteindre une réduction de leur consommation énergétique de 60 % d'ici à 2050, comparée à une année de référence (au plus tard 2010).
Qu’est-ce qu’un bâtiment tertiaire ?
Un bâtiment tertiaire est un local professionnel dédié au bon fonctionnement d'une activité professionnelle, commerciale ou administrative à usage tertiaire. Un usage tertiaire est à distinguer de l’usage résidentiel, industriel et agricole. Les bâtiments tertiaires sont donc publics ou privés et englobent de nombreuses typologies de locaux, qu’ils soient anciens ou nouveaux. Selon l'INSEE (Institut National de la Statistique et des Études Économiques), il faut distinguer deux types de secteurs tertiaires :
Le secteur tertiaire marchand
Le secteur tertiaire marchand regroupe l'ensemble des activités de services produites et vendues sur le marché à des prix significatifs, c'est-à-dire à des prix couvrant les coûts de production et permettant de dégager un profit. Les entreprises du secteur marchand opèrent donc avec un objectif de rentabilité.
Voici quelques exemples d'activités du secteur tertiaire marchand :
- Les activités de commerce de gros et de détail ;
- L'hôtellerie et la restauration ;
- La logistique et les transports ;
- Les services financiers et les assurances ;
- L'immobilier ;
- Les centres commerciaux ;
- Les sièges sociaux de sociétés et les bureaux d'entreprise ;
- Les services aux entreprises (consulting, marketing, etc.) ;
- Les divertissements et loisirs à but lucratif.
Le secteur tertiaire non-marchand
Le secteur tertiaire non marchand regroupe les services n'étant pas destinés à générer du profit. Ces services sont souvent fournis par les administrations publiques ou les associations à but non lucratif, et sont financés principalement par les impôts, les cotisations sociales ou les dons.
Voici quelques exemples d'activités du secteur tertiaire non marchand :
- L'enseignement public : les écoles, les universités, les centres de conférences, les bibliothèques ;
- La santé publique : les hôpitaux publics ;
- L'administration publique : les services de l'État, les collectivités territoriales, les mairies ;
- La Défense et la sécurité : la police, l'armée ;
- Les services sociaux : l'aide sociale, les logements sociaux ;
- Les associations caritatives.
Les bâtiments tertiaires sont soumis à un certain nombre d'obligations réglementaires en matière d'efficacité énergétique.
Décret tertiaire : ce qu’il faut savoir
Qu’est-ce que le décret tertiaire ?
Le Dispositif Eco-Energie Tertiaire (DEET), plus communément appelé « décret tertiaire », est une mesure mise en place dans le cadre de la loi ELAN. Cette mesure impose aux bâtiments tertiaires de plus de 1000 m² d'atteindre des objectifs de réalisation d'économies d'énergie.
Les objectifs de réduction de la consommation d'énergie sont de l'ordre de :
- - 40 % d'ici à 2030 ;
- - 50 % d'ici à 2040 ;
- - 60 % d'ici à 2050.
Ces objectifs de réduction sont à réaliser par rapport à une année antérieure, au plus tard 2010.
Ils doivent être atteints :
- En valeur relative : soit en pourcentage relatif par rapport à l'année de référence ;
- En valeur absolue : l'entreprise doit atteindre un niveau de performance fixé par arrêté en fonction de la typologie d'activité du bâtiment. La réduction de consommation d'énergie en valeur absolue permet de mesurer l'évolution des bâtiments récents et bien isolés, qui peuvent difficilement atteindre une réduction de 50 ou 60 %.
Les bâtiments concernés par le décret tertiaire doivent saisir leurs données de consommation dans la plateforme Opérat de l'Ademe.
Quels sont les bâtiments soumis au décret tertiaire ?
Les bâtiments concernés par la réglementation relative au décret tertiaire sont :
- Les bâtiments tertiaires dont la surface est supérieure ou égale à 1 000 m² ;
- Les bâtiments à usage mixte hébergeant au moins une activité tertiaire sur une surface supérieure ou égale à 1 000 m² ;
- Les bâtiments situés sur une même unité foncière et dont les surfaces cumulées sont supérieures ou égales à 1 000 m².
Le décret tertiaire prévoient toutefois une exemption pour les établissements suivants :
- Les lieux de culte ;
- Les bâtiments provisoires ;
- Les bâtiments relatifs à la gestion de l'ordre et de la sécurité.
Comment atteindre les objectifs du décret tertiaire ?
De nombreux leviers d'action peuvent être mis en œuvre pour atteindre les objectifs du décret tertiaire.
Le décret tertiaire implique une obligation de résultat : les entreprises concernées ont l'obligation d'atteindre les objectifs fixés dans les délais impartis, et peut mettre en œuvre les mesures de son choix dans ce but.
Les mesures les plus pertinentes dépendent de la situation énergétique de chaque bâtiment. Les entreprises ont donc tout intérêt à mettre en place un plan d'action personnalisé.
Pour atteindre les objectifs du Décret Tertiaire, il faut tout d'abord réaliser un audit énergétique afin d'identifier les travaux de rénovation les plus pertinents pour maximiser les économies d'énergie. Cet audit permet de cibler les interventions prioritaires, comme l'isolation thermique, le remplacement des menuiseries pour limiter les pertes de chaleur, et la modernisation des systèmes de chauffage, climatisation et éclairage. Ces équipements doivent être remplacés par des solutions plus performantes, telles que des chaudières à haute efficacité, des pompes à chaleur, et des éclairages LED. En parallèle, l'utilisation d'un logiciel de gestion de l'énergie permet de monitorer en temps réel les consommations, d'optimiser l'utilisation des équipements, et de détecter les inefficacités. Grâce à ce suivi précis, il devient possible d'estimer sa consommation et d'agir pour la réduire.
Quelles sont les autres obligations des bâtiments tertiaires en matière d’énergie ?
Le décret tertiaire n'est pas la seule obligation imposée aux bâtiments tertiaires en matière d'efficacité énergétique.
Le décret BACS
Le 20 juillet 2020, le décret BACS (Building Automation & Control Systems) a été publié dans l'objectif de définir les mesures à prendre pour atteindre les objectifs du décret tertiaire. Le décret BACS exige l'installation d'un système d'automatisation et de contrôle des bâtiments. Cette obligation s'applique :
- Au 1ᵉʳ janvier 2025 pour les bâtiments tertiaires non résidentiels munis d'un système de chauffage ou de climatisation avec une puissance nominale utile supérieure à 290 kW ;
- Au 1ᵉʳ janvier 2027 pour les bâtiments tertiaires non résidentiels munis d'un système de chauffage ou de climatisation avec une puissance nominale utile supérieure à 70 kW.
La réalisation d'un DPE tertiaire
Réaliser un DPE tertiaire est obligatoire pour la construction, la vente ou la location d'un bâtiment tertiaire.
Depuis le 1ᵉʳ juillet 2015, le DPE tertiaire est également obligatoire pour les bâtiments de plus de 250 m² occupés par des services publics ou des établissements recevant du public de la 1re à la 4ᵉ catégorie, conformément au décret n° 2013-695 du 30 juillet 2013. Les propriétaires de ces bâtiments devaient faire réaliser un DPE valide avant le 1ᵉʳ juillet 2017 s'ils n'en avaient pas encore un en cours
La réalisation d’un audit énergétique tertiaire
Conformément à la loi n° 2013-619 du 16 juillet 2013, certaines entreprises ont l'obligation de réaliser un audit énergétique tertiaire tous les 4 ans. Cela concerne notamment les entreprises ayant les caractéristiques suivantes :
- Plus de 250 salariés ;
- Un chiffre d'affaires annuel HT supérieur à 50 millions d'euros ;
- Un bilan annuel supérieur à 43 millions d'euros.
La directive européenne sur l'efficacité énergétique publiée en septembre 2023 vient modifier les conditions rendant la réalisation d'un audit énergétique obligatoire. Ces critères concernent la consommation énergétique, plutôt que sa taille ou son chiffre d'affaires.
Ainsi, l'obligation s'applique d'ici à octobre 2026 pour les entreprises ayant une consommation énergétique supérieure à 10 térajoules par an.
Les entreprises disposant de la certification ISO 50001 sont exemptées de cette obligation.
Un audit énergétique tertiaire est une évaluation détaillée des consommations énergétiques d'un bâtiment à usage tertiaire (bureaux, commerces, etc.). Il vise à identifier les sources de gaspillage et à proposer des actions d'amélioration et un plan de travaux pour réduire la consommation d'énergie. L'audit inclut l'analyse des systèmes de chauffage, climatisation, ventilation, éclairage et autres équipements, afin de définir des mesures d'efficacité adaptées. Il inclut des propositions de travaux, les économies d'énergie à réaliser, leur impact financier et les aides disponibles (la prime énergie avec le dispositif CEE, Maprimerenov, etc).
Les bâtiments tertiaires doivent être équipés d'un système de chauffage
Conformément à l'Article R. 4223-13 du Code du Travail, « Les locaux fermés affectés au travail doivent être chauffés pendant la saison froide. Le chauffage doit être assuré de telle façon qu'il maintienne une température convenable et ne donne lieu à aucune émanation délétère. »
S'équiper d'un système de chauffage puissant et peu énergivore constitue un levier d'action important pour réduire la consommation d'énergie de son bâtiment tertiaire. Il est, par exemple, judicieux d'opter pour une pompe à chaleur réversible ou un système de chauffage avec récupération de chaleur,
Les entreprises à usage tertiaire ne sont cependant pas obligées d’installer un système de climatisation dans les locaux professionnels. Lorsque l'entreprise en est équipée, elle a l'interdiction réglementaire de la programmer en dessous de 26 °C.
L’annexe environnementale
La loi Grenelle II du 12 juillet 2010 impose une annexe environnementale pour les baux portant sur des locaux de plus de 2000 m² à usage de bureaux ou de commerces (article L. 125-9 du Code de l'environnement). Le bailleur et le preneur doivent échanger des informations sur les équipements et consommations énergétiques. Ils doivent aussi collaborer pour améliorer la performance énergétique des locaux (article R. 137-3 du CCH). En cas de non-respect, l’annexe reste contractuelle et relève du droit commun des obligations (article 1103 du Code civil). Ces obligations s'appliquent depuis 2012.
Cette mesure vise à favoriser la diminution de la consommation énergétique des bâtiments destinés aux activités tertiaires.
Quelles sont les obligations énergétiques des bâtiments neufs à usage tertiaire ?
La loi Climat et Résilience de 2019 entraîne de nouvelles obligations applicables aux bâtiments tertiaires neufs.
La Loi Climat et résilience impose également de nouvelles normes relatives au développement du photovoltaïque pour les entreprises à usage tertiaire lors de la construction ou de la rénovation de bâtiments dépassant les 500 m² de travaux. Désormais, ces entreprises sont tenues d'intégrer des panneaux solaires dans leurs projets. Plus spécifiquement, depuis le 1ᵉʳ janvier 2023, la législation stipule que ces entreprises doivent installer des ombrières photovoltaïques sur au moins 30 % de leurs ombrières de parking.
De plus, les entreprises du tertiaire ayant des parkings de plus de 500 m² ont les obligations suivantes :
- Depuis le 1ᵉʳ janvier 2023 : végétaliser ou installer des panneaux solaires sur au moins 50 % de leur surface ;
- Depuis le 1ᵉʳ janvier 2024 : végétaliser ou installer des panneaux solaires sur 100 % de leur surface.
Quelle est la consommation d'énergie des entreprises du secteur tertiaire ?
En 2022, la consommation d'énergie total des entreprises du secteur tertiaire s'élevait à 252 TWh. La majorité de la consommation d'énergie du secteur tertiaire concerne l'électricité avec 133,2 TWh consommés en 2022. Vient ensuite le gaz naturel et les produits pétroliers raffinés qui représentent respectivement 62,6 et 33,5 TWh.
Voici un tableau récapitulant le bilan énergétque du secteur tertiaire exprimé en TWh en 2022 :
| Charbon | Pétrole brut | Produits pétroliers raffinés | Gaz naturel | Nucléaire | EnR électriques* | EnR thermiques et déchets** | Électricité | Chaleur commercialisée | Total |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 | 0.0 | 33.5 | 62.6 | 0.0 | 0.0 | 12.6 | 133.2 | 9.7 | 252.0 |
* Énergies renouvelables électriques (hydraulique, énergie marémotrice, éolien, photovoltaïque
** Énergies renouvelables thermiques (bois, biocarburants, pompes à chaleur, solaire thermique) et déchets
Source : SDES, Bilan annuel de l'énergie
En 2022, la consommation finale d'énergie du secteur tertiaire a augmenté de 0,7% par rapport à 2021.
D'une manière générale, le tertiaire est de plus en plus au coeur des problématiques énergétiques actuelles. En effet, de 1990 à 2022, la part du tertiaire dans la consommation énergétique finale est passée de 13 à 17%, alors que, par exemple, la part de l'industrie a diminué, passant de 24 à 18%.
À jour en 2024 - Source : Chiffres clés de l'énergie Édition 2023 - Graphique : Selectra
Par conséquent, à l'image du décret tertiaire, les mesures déployées pour réduire la consommation d'énergie du secteur tertiaire se sont renforcées au cours de cette dernière décennie.
L'augmentation de la consommation énergétique des entreprises du secteur tertiaire vient alourdir les dépenses du secteur tertiaire allouées à l'énergie.
Voici ci-dessous la décomposition par secteur des dépenses dédiées à l'énergie.
Sources : SDES, Bilan énergétique de la France - Graphique : Selectra
En 2021, la dépense en énergie du tertiaire s’élève à 24 Md€, soit une hausse de 15% par rapport à 2020. Parmi ces 24 Md€, 16 Md€ sont dédiés à l’électricité.