DPE tertiaire : guide complet 2024

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Un Diagnostic de Performance Énergétique tertiaire, également appelé DPE tertiaire, est une évaluation portant sur la performance énergétique d'un bâtiment tertiaire. Le DPE évalue à la fois la consommation d'énergie et les émissions de gaz à effet de serre du bâtiment. Le DPE tertiaire attribue pour ces deux critères une note de A à G, A étant la meilleure note et G la moins bonne note. Le DPE tertiaire est obligatoire lors de la construction, la vente ou la location d'un bâtiment tertiaire. Son étiquette doit figurer sur les annonces immobilières. Il est également obligatoire pour les bâtiments d'une surface supérieure à 250 m² et occupé par les services d’une collectivité publique ou d’un établissement public, qui accueille un établissement recevant du public (ERP).

Qu'est-ce qu'un Diagnostic de Performance Énergétique tertiaire (DPE tertiaire) ?

Définition d'un DPE

Mis en œuvre en France en 2006, le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) est une évaluation portant sur la performance énergétique d'un bâtiment. Le DPE prend en considération de nombreux aspects du bâtiment incluant une évaluation :

• De l'isolation thermique (murs, toiture, fenêtres) ;
• Du système de chauffage ;
• De la production d'eau chaude ;
• Du système de ventilation.

Le DPE considère également d'autres éléments tels que l'exposition du bâtiment au soleil, ou encore son orientation. Grâce à ces éléments, le DPE établit son évaluation sur la base de deux critères principaux :

1. La consommation d'énergie, estimée grâce aux équipements installés et aux informations collectées sur leur usage. La consommation d'énergie indiquée par le DPE est une estimation basée sur un calcul théorique qui fait l'objet d'une méthode standardisée ;
2. Les émissions de gaz à effet de serre.

Une fois le DPE terminé, chaque bâtiment se voit attribuer une note pensée pour refléter sa performance énergétique. Le système de notation s'étend de A à G, A étant la meilleure note et G la moins bonne note. La note A est indiquée de couleur verte et la note G de couleur rouge. Les notes intermédiaires sont colorées de vert pâle à orange.

Le DPE constitue un outil phare réalisé dans le cadre de la politique européenne visant à réduire les émissions de gaz à effets de serres des bâtiments résidentiels, des bâtiments tertiaires et des copropriétés. Dans le cas des copropriétés, on parle de DPE Collectif. 

Définition d'un DPE tertiaire et différences avec un DPE résidentiel classique

On parle de DPE tertiaire lorsque le DPE s'applique aux bâtiments à usage tertiaire.

Le DPE tertiaire établit une méthode d'évaluation adaptée aux problématiques des bâtiments tertiaires. Ainsi, il prend en compte de nombreux éléments, incluant :

• L'occupation du bâtiment, qui n'est pas toujours continue dans le cas d'un bâtiment à usage tertiaire ;
• Les systèmes de chauffage et de ventilation qui sont beaucoup plus énergivores, utilisés dans des espaces plus grands, et à un rythme différent dans le cas des bâtiments tertiaires.

De plus, le DPE résidentiel et le DPE tertiaire ne prennent pas en compte le même type de surface pour procéder à l'évaluation de la performance du bâtiment.

1. Le DPE résidentiel prend en compte la surface hors œuvre nette (SHON). La surface habitable se calcule en additionnant les superficies de chaque pièce, dès lors que la hauteur sous plafond atteint 1,80 m. ;
2. Le DPE tertiaire prend en compte la surface thermique (Sth), soit la surface utile du bâtiment multipliée par un coefficient de 1,1.

Qui sont les bâtiments concernés par la réalisation d'un DPE tertiaire ?

Les bâtiments concernés par la réalisation d'un DPE tertiaire sont :

• Les bâtiments à usage principal de bureaux, à l'administration ou à l'enseignement ;
• Les bâtiments à occupation continue comme les hôpitaux, les hôtels, les internats, les maisons de retraite… ;
• Les bâtiments recevant du public tels que les cinémas, les théâtres, les salles de sport, les restaurants, les commerces individuels, etc.

Le DPE tertiaire est-il obligatoire ?

Le DPE tertiaire est obligatoire à la construction, à la vente, ou à la location d'un bâtiment tertiaire

Selon le site internet du ministère de la Transition écologique, le DPE tertiaire est obligatoire :

• Lors de la vente ou de la location d’un bâtiment tertiaire. Les annonces immobilières doivent contenir les étiquettes du DPE ;
• Lors de la construction d’un bâtiment.

Cette obligation s'explique par plusieurs raisons :

• Le DPE tertiaire fournit une évaluation claire de la performance énergétique du bâtiment. Cela permet aux futurs propriétaires ou locataires de mieux anticiper les coûts énergétiques ;
• Le DPE tertiaire permet de sensibiliser les acteurs du secteur tertiaire aux enjeux environnementaux, notamment la réduction de la consommation énergétique et des émissions de CO₂ ;
• Le DPE tertiaire sert également d'incitation à améliorer l'efficacité énergétique des bâtiments, ce qui contribue à atteindre les objectifs de transition écologique fixés par l’État, notamment le décret tertiaire ;
• Cette transparence permet d'uniformiser le marché immobilier tertiaire, en assurant que les acheteurs et locataires aient les informations nécessaires pour comparer les performances énergétiques de différents bâtiments, favorisant ainsi les choix plus durables.

Le DPE tertiaire fait l'objet d'une obligation d'affichage dans certains cas

Conformément au décret n° 2013-695 du 30 juillet 2013, depuis le 1ᵉʳ juillet 2015, le DPE tertiaire est obligatoire pour les bâtiments d'une surface supérieure à 250 m² et occupé par les services d’une collectivité publique ou d’un établissement public, qui accueille un établissement recevant du public de la 1ʳᵉ à la 4ᵉ catégorie. Les propriétaires des bâtiments concernés qui n'avaient pas encore de DPE tertiaire en cours de validité ont dû en faire réaliser un avant le 1ᵉʳ juillet 2017.

Conformément à l'article R.143-19 du Code de la construction et de l'habitation, les établissements recevant du public de la 1ʳᵉ à la 4ᵉ catégorie sont :

• Les bâtiments de la 1ʳᵉ catégorie, soit ceux pouvant accueillir plus de 1 500 personnes ;
• Les bâtiments de la 2ᵉ catégorie, soit ceux pouvant accueillir entre 701 à 1 500 personnes ;
• Les bâtiments de la 3ᵉ catégorie, soit ceux pouvant accueillir entre 301 et 700 personnes ;
• Les bâtiments de la 4ᵉ catégorie, soit ceux pouvant accueillir 300 personnes et en dessous, à l'exception des bâtiments compris dans la 5ᵉ catégorie, c'est-à-dire ceux dont l'effectif du public n'atteint pas le chiffre minimum fixé par le règlement de sécurité pour chaque type d'exploitation.

Y'a-t-il des exceptions à l'obligation de réaliser un DPE tertiaire ?

Conformément à l'article R.126-15 du Code de la construction et de l'habitation, les bâtiments suivants sont exonérés de l'obligation de faire l'objet d'un DPE tertiaire :

• Les constructions provisoires faisant l'objet d'une utilisation inférieure à 2 ans ;
• Les bâtiments de moins de 50 m² ;
• Les lieux de culte ;
• Les monuments historiques ;
• Les bâtiments ou parties de bâtiments non chauffés ;
• Etc.

DPE tertiaire : combien ça coûte et qui le paye ?

Prix moyen d'un DPE tertiaire

Le tarif du DPE tertiaire n'est soumis à aucune réglementation. Il est à fixer librement par le diagnostiqueur. En moyenne, le prix d'un DPE tertiaire peut se situer entre 500 et 2 500 euros. Pour bénéficier du meilleur rapport qualité-prix, il est conseillé de comparer les devis de plusieurs experts avant de faire réaliser son DPE tertiaire.

Le prix d'un DPE tertiaire dépend de plusieurs facteurs :

• La surface du bâtiment : plus un bâtiment est grand, plus le DPE nécessite de temps, et plus il est coûteux ;
• La complexité du bâtiment : la présence de plusieurs systèmes énergétiques (chauffage, ventilation, climatisation) ou de multiples étages peut augmenter les coûts ;
• La localisation géographique : les prix peuvent être plus élevés dans certaines régions ;
• Le professionnel choisi : les tarifs varient selon l'expertise et les tarifs du diagnostiqueur ;
• L'usage spécifique du bâtiment : certains types d’activités ou de bâtiments tertiaires nécessitent des évaluations plus poussées.

Qui doit payer pour la réalisation du DPE tertiaire ?

Le coût du DPE tertiaire est généralement à la charge du propriétaire du bâtiment, que ce soit lors de la construction, de la vente, ou de la location. Dans le cadre d'une vente, le vendeur est responsable de fournir le DPE à l'acheteur. Pour une location, le propriétaire doit remettre le DPE au locataire avant la signature du bail.

Cependant, si la construction du bâtiment est confiée à un maitre d'œuvre ou à un constructeur, ce sont ces derniers qui doivent payer les frais de réalisation du DPE tertiaire.

Quelle est la durée de validité d'un DPE tertiaire ?

La durée de validité d'un DPE tertiaire dépend de la date à laquelle le DPE a été réalisée. Il convient de distinguer 3 cas :

1. Le DPE tertiaire a été réalisé entre le 1ᵉʳ janvier 2013 et le 31 décembre 2017 : il n'est plus valide depuis le 31 décembre 2022 ;
2. Le DPE tertiaire a été réalisé entre le 1ᵉʳ janvier 2018 et le 30 juin 2021 : il est encore valide jusqu'au 31 décembre 2024 ;
3. Le DPE tertiaire a été réalisé avant le 1ᵉʳ janvier 2013 ou après le 30 juin 2021 : il a une durée de validité de 10 ans, à condition qu'aucune modification susceptible de faire changer la note n'ait été apporté au bâtiment. Dans le cas contraire, il est nécessaire de faire réaliser un nouveau DPE tertiaire.

Comment se déroule un DPE tertiaire ?

Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) tertiaire se déroule en plusieurs étapes clés :

1. Le choix du diagnostiqueur et la planification : le propriétaire ou le gestionnaire de l'établissement choisit et prend rendez-vous avec un diagnostiqueur certifié pour définir les besoins et les spécificités du bâtiment ;
2. La collecte d'informations : avant la visite, le diagnostiqueur demande des documents comme les factures énergétiques, les plans du bâtiment et les descriptions des installations énergétiques ;
3. La visite sur site : lors de la visite, le diagnostiqueur inspecte les équipements de chauffage, de climatisation, de ventilation, d'éclairage et d'isolation. Il note également l'occupation du bâtiment et son utilisation ;
4. L'évaluation des performances énergétiques : À l'aide de logiciels spécialisés, le diagnostiqueur analyse les données recueillies pour estimer la consommation d'énergie et les émissions de gaz à effet de serre, en considérant les caractéristiques spécifiques au secteur tertiaire ;
5. L'élaboration du rapport constituant le DPE tertiaire : un rapport détaillé est rédigé, indiquant la classe énergétique et climatique du bâtiment. Il contient également des recommandations pour améliorer l'efficacité énergétique ;
6. La remise du rapport : le rapport doit être remis au propriétaire et affiché dans le bâtiment, conformément à la réglementation.

Une fois le DPE tertiaire terminé, les diagnostiqueurs sont tenus de transmettre le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) à l'observatoire de l'ADEME. L'ADEME attribue ensuite un numéro d'identification unique à 13 chiffres, qui doit être affiché sur le DPE pour qu'il soit valide.

L'observatoire joue un rôle essentiel en fournissant des informations et des ressources sur le DPE, en permettant la vérification de la validité des DPE via ce numéro, ainsi qu'en facilitant la recherche de diagnostiqueurs certifiés et en offrant des statistiques sur les DPE délivrés.

En plus du rapport DPE tertiaire, il est également obligatoire de fournir au propriétaire le DPE au format XML. Cela permet au propriétaire de partager facilement les informations avec les entreprises intervenant dans des projets de rénovation énergétique.

À qui faire appel pour réaliser un DPE tertiaire ?

Pour pouvoir réaliser un DPE tertiaire, un diagnostiqueur doit satisfaire l'ensemble des exigences suivantes :

• Être un diagnostiqueur certifié avec mention par un organisme accrédité par le COFRAC ;
• Avoir une spécialisation dans les bâtiments tertiaires, témoignant d'une connaissance et une compréhension approfondies du bâtiment, de ses spécificités, et de la réglementation applicable ;
• Avoir obtenu l'autorisation d'intervenir sur les DPE tertiaires ;
• Fournir une assurance de responsabilité civile professionnelle, conformément à l'article L.271-6 du Code de la construction et de l'habitation.

Pour être sûr de s'adresser à des diagnostiqueurs qualifiés, il suffit de suivre les étapes suivantes :

1. Se rendre sur l'annuaire officiel à l'adresse https://diagnostiqueurs.din.developpement-durable.gouv.fr/index.action ;
2. Cliquer sur l'onglet « Recherche avancée diagnostiqueur » ;
3. Cocher l’option « DPE pour bâtiments à usage autre que d'habitation ».

Quelles sont les conséquences et les sanctions en cas d'absence de DPE tertiaire ?

Si le propriétaire du bâtiment ne respectent pas la loi l'obligeant à réaliser un DPE tertiaire, il risque une sanction pouvant aller jusqu’à deux ans de prison et 300 000 euros de dommages et intérêts. Si le bâtiment fait l’objet d’une vente, celle-ci peut être annulée du fait de l'absence de DPE tertiaire. L'acquéreur peut également saisir le service des fraudes. Ce sont alors le vendeur et le notaire qui risquent les sanctions citées précédemment.

Si le DPE tertiaire a été réalisé par un diagnostiqueur exerçant sans certification, le vendeur et le diagnostiqueur peuvent être respectivement sanctionnés d'une amende ce 1 500 et 3 000 €.

Pourquoi faire réaliser un DPE dans le secteur tertiaire ?

Faire réaliser un DPE dans le secteur tertiaire présente de nombreux avantages :

• Cela permet de connaître la performance énergétique d'un bâtiment : un DPE tertiaire fournit une évaluation précise de la consommation d'énergie, permettant aux gestionnaires d'identifier les points faibles de l'efficacité énergétique du bâtiment ;
• Cela permet d'assurer un niveau de transparence pour les occupants : le DPE tertiaire informe les futurs locataires ou acheteurs sur la performance énergétique, favorisant des choix éclairés ;
• Cela assure d'être en règle au regard de la réglementation en vigueur : la réalisation d’un DPE est souvent une obligation légale ;
• Cela permet de réduire les coûts énergétiques : en mettant en évidence les axes d'amélioration, le DPE permet aux propriétaires d'optimiser leur consommation d'énergie, entraînant ainsi des économies financières ;
• Cela participe à la valorisation du patrimoine : un bon DPE peut améliorer la valeur du bâtiment, rendant celui-ci plus attractif sur le marché immobilier des bâtiments tertiaires ;
• Cela témoigne d'un engagement environnemental : le DPE contribue à une approche durable en incitant à réduire l'empreinte carbone, ce qui est de plus en plus valorisé par les entreprises et les consommateurs ;
• Cela facilite la réalisation de travaux énergétiques : un DPE peut guider les décisions d'investissement dans des améliorations énergétiques, facilitant ainsi la planification de travaux.

Quelle est la méthode de calcul permettant d'attribuer les étiquettes du DPE tertiaire ?

La note attribuée lors d'un DPE tertiaire est calculée grâce à une analyse approfondie des activités et des consommations d'énergie réelles du bâtiment. Le diagnostiqueur utilise les relevés énergétiques des espaces concernés pour établir ce classement. Dans certains cas, par exemple lorsqu'il manque des factures, un DPE vierge peut être réalisé. Toutefois, même dans cette situation, le rapport inclut une description détaillée des caractéristiques du bâtiment, permettant ainsi d’évaluer son efficacité énergétique malgré l'absence d'exhaustivité des données

Il existe quatre modèles différents de DPE tertiaires selon l'activité et l'occupation du bâtiment :

1. Les bâtiments à usage principal de bureau, d’administration ou d’enseignement ;
2. Les bâtiments à occupation continue tels que les établissements de santé (hôpitaux, EHPAD…), les hôtels, etc ;
3. Les bâtiments recevant du public tels que les cinémas, les théâtres, les salles de sport, les restaurants, les commerces individuels etc ;
4. Les centres commerciaux.

Les bâtiments doivent ainsi respecter des normes spécifiques à leur activité afin que le DPE tertiaire reflète réellement leur efficacité énergétique. De ce fait, que ce soit pour l'étiquette « énergie » ou pour l'étiquette « climat », les critères d'attribution des notes varient selon le type de bâtiment.

Par exemple, pour un local commercial, la classe A du DPE exige une consommation d'énergie inférieure à 80 kWhEP/m² par an. En revanche, pour un bâtiment administratif, cette exigence est plus stricte, avec une consommation maximale de 50 kWhEP/m² par an. Cela signifie que les bâtiments destinés à différents usages doivent respecter des normes spécifiques qui reflètent leur fonction et leur efficacité énergétique.

Voici un tableau récapitulant les conditions d'attribution des notes du DPE tertiaire en fonction du type de bâtiment :

Source : rt-re-batiment.developpement-durable.gouv.fr/dpe-tertiaire-r378.html

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