Par Un bâtiment tertiaire est un local professionnel dédié à une activité de services — commerciale (tertiaire marchand) ou administrative (tertiaire non-marchand), par opposition aux usages résidentiel, industriel ou agricole. C'est un gros consommateur d'énergie, fortement encadré : au-delà de 1 000 m², il est soumis au Décret Tertiaire (−40 % en 2030, −50 % en 2040, −60 % en 2050), et selon ses équipements au Décret BACS (GTB obligatoire dès 70 kW), au DPE tertiaire, à l'audit énergétique réglementaire et à l'annexe environnementale.
Qu'est-ce qu'un bâtiment tertiaire ?
Un bâtiment tertiaire est un local professionnel dédié au bon fonctionnement d'une activité de services, commerciale ou administrative. On le distingue des usages résidentiel, industriel ou agricole. Le secteur tertiaire se divise en deux grandes catégories : le tertiaire marchand (activités à but lucratif) et le tertiaire non-marchand (services publics et associations).
| Tertiaire marchand | Tertiaire non-marchand |
|---|---|
| Commerces de gros et de détail ; hôtellerie et restauration ; logistique et transports ; banque et assurance ; immobilier ; centres commerciaux ; sièges et bureaux d'entreprise ; services aux entreprises ; loisirs à but lucratif. | Enseignement public (écoles, universités) ; santé publique (hôpitaux) ; administration (collectivités, mairies) ; défense et sécurité ; services sociaux ; associations ; lieux de culte ; infrastructures culturelles (bibliothèques, musées). |
Décret Tertiaire : mon bâtiment est-il concerné ?
Le Dispositif Éco-Énergie Tertiaire (DEET), ou « Décret Tertiaire », issu de la loi ELAN, impose aux bâtiments tertiaires de plus de 1 000 m² de réduire leur consommation d'énergie : −40 % d'ici 2030, −50 % d'ici 2040 et −60 % d'ici 2050, par rapport à une année de référence (au plus tard 2010). Deux méthodes : en valeur relative (un pourcentage par rapport à l'année de référence) ou en valeur absolue (un niveau de performance fixé par arrêté selon l'activité).
| Vous êtes concerné | Vous êtes exempté |
|---|---|
| Bâtiment (ou partie) tertiaire de plus de 1 000 m² ; bâtiment mixte dont l'activité tertiaire occupe plus de 1 000 m² ; ensemble de bâtiments d'une même unité foncière dont le cumul des surfaces tertiaires dépasse 1 000 m². | Lieux de culte ; bâtiments de défense ou de sécurité civile ; constructions provisoires (permis de construire de moins de 2 ans). |
Les consommations se déclarent chaque année sur la plateforme OPERAT de l'ADEME.
Comment atteindre les objectifs du Décret Tertiaire ?
Deux approches stratégiques
- Le Contrat de Performance Énergétique (CPE) : vous définissez un objectif d'économies avec une société de services (ESCO) qui s'engage contractuellement à l'atteindre, sous peine de pénalités. Vous transférez le risque de performance, déléguez la complexité (audit, travaux, suivi) et financez l'investissement par les économies générées. Voir notre guide du CPE ;
- Une démarche de management de l'énergie, formalisée par la certification ISO 50001 : un cycle d'amélioration continue (planifier, réaliser, vérifier, agir). La vérification s'appuie sur des méthodes reconnues comme le protocole IPMVP pour fiabiliser les économies déclarées sur OPERAT.
Les travaux et actions prioritaires
- Agir sur l'enveloppe (isolation) : toiture, murs et vitrages réduisent les déperditions et donc les besoins de chauffage et de climatisation ;
- Moderniser les systèmes (CVC, éclairage) : pompe à chaleur, luminaires LED, VMC double flux génèrent des gains immédiats ;
- Installer une GTB : pilotage selon l'occupation et la météo, et remontée automatique des données vers OPERAT ;
- Produire son énergie : des panneaux solaires en autoconsommation réduisent l'énergie prélevée sur le réseau, utile notamment en valeur absolue.
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Les autres obligations énergétiques du tertiaire
Le Décret Tertiaire n'est pas la seule obligation. Plusieurs textes encadrent la performance énergétique d'un bâtiment tertiaire :
- Le Décret BACS : installation d'une GTB pour piloter les systèmes techniques, dès le 1ᵉʳ janvier 2025 au-delà de 290 kW et le 1ᵉʳ janvier 2027 au-delà de 70 kW ;
- Le DPE tertiaire : obligatoire à la construction, la vente ou la location, et pour les bâtiments publics ou recevant du public de plus de 250 m² ;
- L'audit énergétique : pour les entreprises consommant plus de 10 térajoules par an, tous les 4 ans (sauf certification ISO 50001) ;
- L'annexe environnementale (« bail vert ») : pour les baux de bureaux ou commerces de plus de 2 000 m², bailleur et preneur échangent sur les consommations et collaborent à les réduire.
Les obligations des bâtiments tertiaires neufs
La loi Climat et Résilience impose le développement du photovoltaïque lors de la construction ou de la rénovation de bâtiments tertiaires de plus de 500 m² de travaux. Pour les parkings de plus de 500 m² :
- depuis le 1ᵉʳ janvier 2023 : végétalisation ou panneaux solaires sur au moins 50 % de la surface, et ombrières photovoltaïques sur au moins 30 % ;
- depuis le 1ᵉʳ janvier 2024 : végétalisation ou panneaux solaires sur 100 % de la surface.
Pour aller plus loin
Profil tertiaire
Profil de consommation, prix et conformité du tertiaire.
DPE tertiaire
Le diagnostic de performance énergétique du tertiaire.
Audit énergétique
Obligations et contenu de l'audit réglementaire.
GTB
La Gestion Technique du Bâtiment et le Décret BACS.
Contrat de Performance Énergétique
Sécuriser ses économies avec une garantie contractuelle.
Le courtier en énergie
Comparer et négocier les offres pour un gros consommateur.
Questions fréquentes sur le bâtiment tertiaire
C'est un local professionnel dédié à une activité de services, commerciale (tertiaire marchand : commerces, bureaux, hôtels) ou administrative (tertiaire non-marchand : écoles, hôpitaux, mairies). On le distingue des usages résidentiel, industriel et agricole.
Oui s'il s'agit d'un bâtiment (ou d'une partie) à usage tertiaire de plus de 1 000 m², y compris en cumulant les surfaces tertiaires d'une même unité foncière. Sont exemptés les lieux de culte, les bâtiments de défense ou de sécurité civile et les constructions provisoires.
En agissant sur l'enveloppe (isolation), en modernisant les systèmes (CVC, éclairage LED), en installant une GTB et en produisant son énergie (photovoltaïque). On peut sécuriser le résultat via un Contrat de Performance Énergétique ou une démarche ISO 50001.
Le Décret BACS (GTB dès 70 kW), le DPE tertiaire, l'audit énergétique réglementaire (au-delà de 10 térajoules/an), l'annexe environnementale pour les grands baux et, pour le neuf, les obligations photovoltaïques de la loi Climat et Résilience.