Bâtiment tertiaire : définition et réglementation énergétique
Bâtiment tertiaire : bénéficiez d’un accompagnement expert pour optimiser votre performance énergétique
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Un bâtiment tertiaire est un édifice dédié aux activités de services, comme les bureaux, les commerces ou les établissements publics. Selon le ministère de la Transition Énergétique, en 2022, la consommation énergétique totale du secteur tertiaire corrigée des variations climatiques est de 265 TWh. Réduire la consommation énergétique des bâtiments tertiaires est donc un enjeu majeur. En vertu du décret tertiaire, ces entreprises doivent donc atteindre une réduction de leur consommation énergétique de 60 % d'ici à 2050, comparée à une année de référence (au plus tard 2010).
Qu’est-ce qu’un bâtiment tertiaire ?
Un bâtiment tertiaire est un local professionnel dédié au bon fonctionnement d'une activité de services, qu'elle soit commerciale ou administrative. On le distingue de l'usage résidentiel, industriel ou agricole.
Le secteur tertiaire se divise en deux grandes catégories :
- Le secteur tertiaire marchand, qui regroupe les activités visant à générer un profit (commerces, services payants) ;
- Le secteur tertiaire non-marchand, qui concerne les services fournis par les administrations publiques et les associations, financés principalement par les impôts ou les dons.
| Secteur Tertiaire Marchand | Secteur Tertiaire Non-Marchand |
|---|---|
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Décret tertiaire : mon bâtiment est-il concerné par cette obligation ?
Qu’est-ce que le décret tertiaire ?
Le Dispositif Eco-Energie Tertiaire (DEET), plus communément appelé « décret tertiaire », est une mesure mise en place dans le cadre de la loi ELAN. Cette mesure impose aux bâtiments tertiaires de plus de 1000 m² d'atteindre des objectifs de réalisation d'économies d'énergie.
Rappel sur les objectifs du décret tertiaire
Le dipositif Eco-Energie Tertiaire (DEET), plus communément appelé " décret tertiaire ", est une mesure mise en place dans le cadre de la loi ELAN. Cette mesure impose aux bâtiments tertiaires de plus de 1000 m² d'atteindre des objectifs de réalisation d'économies d'énergie.
Quels sont les objectifs du décret tertiaire ?
Les bâtiments concernés par le décret tertiaire doivent réduire leur consommation d'énergie de :
- - 40 % d'ici à 2030 ;
- - 50 % d'ici à 2040 ;
- - 60 % d'ici à 2050.
Ces objectifs peuvent être atteints de deux manières
- En valeur relative : soit en pourcentage relatif par rapport à l'année de référence. L'année de référence est à déterminer au choix de l'entreprise (2010 au plus tard) ;
- En valeur absolue : l'entreprise doit atteindre un niveau de performance fixé par arrêté en fonction de la typologie d'activité du bâtiment.
Quels sont les bâtiments soumis au décret tertiaire ?
La plupart des bâtiments tertiaires de plus de 1 000 m² ont l'obligation de respecter le décret tertiaire. Il existe toutefois quelques exceptions. Voici un tableau récapitulatif.
| Vous êtes concerné | Vous êtes exempté |
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Comment atteindre les objectifs du décret tertiaire ?
Quelles approches stratégiques pour atteindre les objectifs du décret tertiaire ?
Signer un contrat de performance énergétique avec une entreprise spécialisée
Pour les entreprises qui souhaitent déléguer et sécuriser l'atteinte de leurs objectifs, le Contrat de Performance Énergétique (CPE) est une solution clé en main et un levier stratégique majeur.
Le principe est simple : vous définissez un objectif d'économies d'énergie avec une société de services (ESCO) et votre partenaire s'engage alors contractuellement à l'atteindre. S'il n'y parvient pas, il vous verse des pénalités financières. Vous transférez ainsi le risque de la performance : elle devient l'obligation de votre prestataire, et non plus votre simple objectif interne.
Concrètement, en optant pour un CPE, vous obtenez trois avantages clés :
- Sécurisez vos résultats : vous inscrivez la garantie de performance directement dans le contrat, ce qui élimine toute incertitude face aux obligations du Décret Tertiaire.
- Déléguez la complexité : vous confiez l'intégralité du projet (audit, conception, travaux, suivi) à un partenaire expert qui en assume la responsabilité.
- Optimisez votre financement : vous utilisez les futures économies d'énergie générées par les travaux pour rembourser, en partie ou en totalité, l'investissement initial.
Cette approche est donc idéale si votre entreprise ne dispose pas des ressources internes (temps, compétences, budget) pour piloter un projet de rénovation énergétique d'une telle envergure.
Pour explorer les différents modèles de CPE et choisir le plus adapté à votre patrimoine, consultez notre guide complet sur le Contrat de Performance Énergétique.
Mettre en oeuvre une démarche de management de l'énergie à l'échelle globale du bâtiment
Mettre en œuvre une démarche de management de l'énergie
Les travaux seuls garantissent une baisse de consommation à un instant T, mais ne suffisent pas toujours à maintenir la performance sur la durée. Pour piloter activement vos résultats et vous assurer d'atteindre les paliers de -40%, -50% et -60%, vous pouvez structurer votre action via une démarche de management de l'énergie.
Cette approche, qui trouve sa formalisation la plus reconnue dans la certification ISO 50001, vous engage dans un cycle d'amélioration continue en quatre étapes, parfaitement adapté aux exigences du Décret Tertiaire :
- Vous planifiez (Plan) : vous analysez vos consommations, vous identifiez les gisements d'économies d'énergie et vous définissez un plan d'action précis et chiffré pour atteindre vos objectifs de réduction.
- Vous réalisez (Do) : vous mettez en œuvre les actions techniques (travaux) ou organisationnelles (sensibilisation, nouveaux réglages) prévues dans votre plan.
- Vous vérifiez (Check) : c'est l'étape cruciale de la mesure. Pour quantifier l'impact réel de chaque action de manière fiable, vous pouvez utiliser des méthodologies reconnues comme le Protocole International de Mesure et de Vérification de la Performance (IPMVP). Celui-ci vous aide à isoler les économies générées par vos projets des autres facteurs (variations climatiques, changement d'activité), rendant ainsi vos données déclarées sur OPERAT totalement transparentes et justifiées.
- Vous agissez (Act) : fort de ces données vérifiées, vous prenez les décisions correctives. Si une action est performante, vous standardisez la pratique pour pérenniser les gains. Si un écart est constaté par rapport à vos prévisions, vous en analysez les causes et vous ajustez votre plan d'action pour corriger la trajectoire. C'est cette boucle qui vous garantit de rester sur le bon chemin pour atteindre les objectifs de 2040 et 2050.
Adopter une démarche de management de l'énergie contribue donc largement à votre efficacité énergétique sur le long terme et donc à l'atteinte de chaque objectif fixé par le Décret Tertiaire.
Quels sont les travaux et actions prioritaires à effectuer pour atteindre les objectifs du décret tertiaire ?
Pour atteindre les objectifs de réduction fixés, votre plan d'action doit se concentrer sur les axes où le potentiel d'économies d'énergie à réaliser est le plus important. Voici les quatre leviers à actionner en priorité pour garantir une efficacité maximale.
- Agir sur l'enveloppe du bâtiment (l'isolation) : c'est le point de départ fondamental. En réduisant les déperditions de chaleur en hiver et en limitant la surchauffe en été, vous diminuez drastiquement vos besoins en chauffage et en climatisation. Priorisez les travaux sur la toiture, les murs et le remplacement des vitrages pour traiter les sources de gaspillage à la racine.
- Moderniser vos systèmes énergétiques : vos installations de Chauffage, Ventilation, Climatisation (CVC) et d'éclairage représentent souvent une part majeure de votre consommation. Remplacer vos anciens équipements par des solutions à haute performance (pompe à chaleur, luminaires LED, VMC double flux) génère des gains immédiats et très significatifs.
- Installer un système de pilotage intelligent (GTB) : : ce système vous permet de programmer et de réguler vos installations en fonction de l'occupation réelle des locaux et des conditions météo.
- Produire et consommer votre propre énergie : pour réduire la consommation d'énergie prélevée sur le réseau (un indicateur clé pour le Décret Tertiaire), l'installation de panneaux solaires en autoconsommation vous permet de couvrir une partie de vos besoins. Cette production locale et décarbonée contribue directement à l'atteinte de vos objectifs, notamment si vous visez la valeur absolue.
Quelles sont les autres obligations des bâtiments tertiaires en matière d’énergie ?
Le décret tertiaire n'est pas la seule obligation imposée aux bâtiments tertiaires en matière d'efficacité énergétique.
Le décret BACS
J'assure ma conformité au décret BACS
Le 20 juillet 2020, le décret BACS (Building Automation & Control Systems) a été publié dans l'objectif de définir les mesures à prendre pour atteindre les objectifs du décret tertiaire. Le décret BACS exige l'installation d'une GTB (Gestion Technique du Bâtiment), afin de suivre et contrôler de façon centralisée et automatisée l'ensemble des systèmes techniques du bâtiment (chauffage, climatisation, éclairage, eau chaude sanitaire, etc). Cette obligation s'applique :
- Au 1ᵉʳ janvier 2025 pour les bâtiments tertiaires non résidentiels munis d'un système de chauffage ou de climatisation avec une puissance nominale utile supérieure à 290 kW ;
- Au 1ᵉʳ janvier 2027 pour les bâtiments tertiaires non résidentiels munis d'un système de chauffage ou de climatisation avec une puissance nominale utile supérieure à 70 kW.
Mettez votre entreprise en conformité avec le decret BACS
Bénéficiez de l’accompagnement d’un expert Place des Énergies pour obtenir les aides disponibles et faire installer une GTB performante dans votre bâtiment tertiaire.
Mettez votre entreprise en conformité avec le decret BACS
Bénéficiez de l’accompagnement d’un expert Place des Énergies pour obtenir les aides disponibles et faire installer une GTB performante dans votre bâtiment tertiaire.
La réalisation d'un DPE tertiaire
Réaliser un DPE tertiaire est obligatoire pour la construction, la vente ou la location d'un bâtiment tertiaire.
Depuis le 1ᵉʳ juillet 2015, le DPE tertiaire est également obligatoire pour les bâtiments de plus de 250 m² occupés par des services publics ou des établissements recevant du public de la 1re à la 4ᵉ catégorie, conformément au décret n° 2013-695 du 30 juillet 2013. Les propriétaires de ces bâtiments devaient faire réaliser un DPE valide avant le 1ᵉʳ juillet 2017 s'ils n'en avaient pas encore un en cours
La réalisation d’un audit énergétique tertiaire
Depuis septembre 2023, conformément à la directive européenne sur l'efficacité énergétique, toutes les entreprises ayant une consommation énergétique supérieure à 10 térajoules par an doivent réaliser un audit énergétique tertiaire d'ici à octobre 2026, puis tous les 4 ans. Les entreprises disposant de la certification ISO 50001 sont exemptées de cette obligation.
L’annexe environnementale
La loi Grenelle II du 12 juillet 2010 impose une annexe environnementale pour les baux portant sur des locaux de plus de 2000 m² à usage de bureaux ou de commerces (article L. 125-9 du Code de l'environnement). Le bailleur et le preneur doivent échanger des informations sur les équipements et consommations énergétiques. Ils doivent aussi collaborer pour améliorer la performance énergétique des locaux (article R. 137-3 du CCH). En cas de non-respect, l’annexe reste contractuelle et relève du droit commun des obligations (article 1103 du Code civil). Ces obligations s'appliquent depuis 2012.
Cette mesure vise à favoriser la diminution de la consommation énergétique des bâtiments destinés aux activités tertiaires.
Quelles sont les obligations énergétiques des bâtiments neufs à usage tertiaire ?
La loi Climat et Résilience de 2019 entraîne de nouvelles obligations applicables aux bâtiments tertiaires neufs.
La Loi Climat et résilience impose également de nouvelles normes relatives au développement du photovoltaïque pour les entreprises à usage tertiaire lors de la construction ou de la rénovation de bâtiments dépassant les 500 m² de travaux. Désormais, ces entreprises sont tenues d'intégrer des panneaux solaires dans leurs projets. Plus spécifiquement, depuis le 1ᵉʳ janvier 2023, la législation stipule que ces entreprises doivent installer des ombrières photovoltaïques sur au moins 30 % de leurs ombrières de parking.
De plus, les entreprises du tertiaire ayant des parkings de plus de 500 m² ont les obligations suivantes :
- Depuis le 1ᵉʳ janvier 2023 : végétaliser ou installer des panneaux solaires sur au moins 50 % de leur surface ;
- Depuis le 1ᵉʳ janvier 2024 : végétaliser ou installer des panneaux solaires sur 100 % de leur surface.