Contrat de performance énergétique (CPE) : le guide 2025

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Un contrat de performance énergétique (CPE) est un accord entre une entreprise et un opérateur énergétique qui vise à réduire durablement la consommation d’énergie d’un bâtiment ou d'un site industriel. Il repose sur une obligation de résultats : les économies d’énergie sont garanties contractuellement et mesurées chaque année. Si les objectifs ne sont pas atteints, l’opérateur compense financièrement l’écart. Le CPE peut inclure des travaux (isolation, chauffage, éclairage…), la maintenance et parfois le financement. Ce contrat peut s’étendre sur 5 à 15 ans et permet à l’entreprise de déléguer la gestion technique et administrative de sa performance énergétique, tout en sécurisant son retour sur investissement. Le CPE est cumulable avec des aides financières comme les Certificats d’Économies d’Énergie (CEE), ce qui réduit fortement l’investissement initial.

Qu’est-ce qu’un contrat de performance énergétique ?

Un contrat de performance énergétique (CPE) est un accord entre un propriétaire de bâtiment — public ou privé — et un prestataire spécialisé, qui a pour objectif de réduire durablement la consommation d’énergie d’un site. Ce type de contrat repose sur un engagement de résultats, et non de moyens : le prestataire s’engage à atteindre un niveau précis d’économies d’énergie, défini à l’avance.

Ces économies sont garanties contractuellement et mesurées à partir des consommations réelles du bâtiment, selon un protocole rigoureux de mesure et vérification, souvent basé sur la méthode IPMVP. Si les résultats ne sont pas atteints, le prestataire est tenu de compenser la différence financièrement, ce qui sécurise l’investissement du client. À l’inverse, si les économies dépassent l’objectif fixé, un mécanisme d’intéressement peut permettre un partage des gains supplémentaires entre le client et l’opérateur, selon les modalités prévues au contrat.

Prenons un exemple concret : si la consommation annuelle d’un bâtiment est de 1 000 000 kWh, le prestataire peut s’engager à la réduire de 30 %, soit 300 000 kWh. La nouvelle consommation visée sera alors de 700 000 kWh. Si, à l’issue de la période, seuls 200 000 kWh ont été économisés, l’opérateur devra compenser l’écart pour garantir la performance contractuelle. Ce principe repose sur un transfert de risque : l’opérateur est financièrement incité à tenir ses engagements, voire à les dépasser. Le client, lui, n’a plus à assumer seul le risque d’un investissement énergétique dont les résultats ne seraient pas au rendez-vous.

Le CPE inclut généralement des travaux de rénovation énergétique — comme l’isolation thermique, le remplacement de chaudières, ou l’optimisation de l’éclairage — mais aussi le pilotage, la maintenance et le suivi de performance des équipements sur le long terme. Le contrat est souvent conclu pour une durée de cinq à quinze ans, et peut intégrer un dispositif de financement, parfois proposé directement par le prestataire.

Un autre avantage du CPE est la garantie totale sur les équipements techniques, en particulier ceux liés au chauffage, à la ventilation et à la climatisation. Le client n’a plus à gérer différentes garanties constructeur ni à coordonner plusieurs intervenants : un seul prestataire est responsable du bon fonctionnement de l’ensemble des systèmes, pendant toute la durée du contrat. Cela allège considérablement la gestion technique du bâtiment, tout en garantissant une continuité de service.

En complément, le prestataire assure l’ensemble de la maintenance :

• Préventive, pour anticiper les pannes et maintenir un rendement optimal (nettoyage des corps de chauffe, remplacement des filtres, vérification des sondes, etc.) ;
• Corrective, en intervenant rapidement en cas de défaillance, avec souvent des délais d’intervention garantis ;
• Réglementaire, en prenant en charge les contrôles obligatoires (chaudières, climatisation, sécurité), et en assurant la tenue à jour du registre de sécurité.

Quels sont les différents types de contrats de performance énergétique ?

Le CPE Services

Le CPE Services est une forme spécifique de contrat de performance énergétique qui mise exclusivement sur une meilleure gestion des équipements existants, sans recourir à des travaux de rénovation ou de remplacement d'installations. Il s'adresse aux bâtiments dont les systèmes techniques (chauffage, ventilation, éclairage, etc.) sont encore fonctionnels, mais dont les usages ou la gestion quotidienne peuvent être optimisés pour réduire la consommation d’énergie.

Plutôt que d’investir dans de nouveaux équipements, le prestataire agit sur la manière dont les installations sont utilisées et entretenues. Parmi les actions typiquement mises en place dans le cadre d'un CPE Services, on retrouve :

• Le réglage plus précis des températures de consigne ;
• L’ajustement des horaires de fonctionnement des équipements en fonction de l’occupation réelle des locaux ;
• La mise en place de dispositifs de suivi en temps réel (capteurs, supervision) ;
• La sensibilisation des usagers à des éco-gestes ;

Ce type de contrat permet d’obtenir des économies rapides, mesurables et garanties, sans immobiliser le bâtiment ni engager de gros budgets.

Le CPE Travaux

Le CPE Travaux est une forme de contrat de performance énergétique qui inclut la réalisation de travaux de rénovation ou de modernisation des installations énergétiques. Contrairement au CPE Services, qui se concentre sur l’optimisation de l’exploitation des équipements existants, le CPE Travaux prévoit des interventions techniques plus lourdes pour améliorer durablement la performance énergétique du bâtiment.

Dans ce cadre, le prestataire prend en charge la conception, le financement, la réalisation et souvent la maintenance des travaux.

Ces travaux peuvent inclure :

• L'isolation thermique ;
• Le remplacement de chaudières ;
• L'installation de systèmes de régulation avancés ;
• Le renouvellement des systèmes d'éclairage ;
• Etc.

Le CPE Rénovation globale

Le CPE Rénovation Globale est un contrat de performance énergétique qui vise à rénover en profondeur un bâtiment, en agissant à la fois sur son enveloppe (murs, toiture, fenêtres) et sur l’ensemble de ses systèmes techniques (chauffage, ventilation, régulation, etc.). Il s’applique aux bâtiments très énergivores, souvent anciens, qui nécessitent une transformation complète pour atteindre des niveaux de performance élevés.

Dans ce type de contrat, le prestataire réalise un bouquet de travaux cohérent, conçu sur la base d’un audit énergétique préalable.

Un CPE Rénovation globale peut inclure :

• L'isolation thermique des murs par l'extérieur ;
• Le remplacement des menuiseries par du double ou triple vitrage ;
• L'isolation des combles ;
• La modernisation des équipements de chauffage ou de ventilation ;
• L'intégration d'énergies renouvelables.

Le CPE Rénovation Globale est particulièrement adapté aux projets ambitieux de rénovation : copropriétés, bâtiments publics, logements sociaux ou bâtiments tertiaires soumis à des obligations réglementaires comme le décret tertiaire. Ce type de contrat est généralement établi sur le long terme (10 à 15 ans voire plus), pour permettre d’amortir les investissements importants et garantir un suivi continu de la performance après les travaux.

Comment est financé le contrat de performance énergétique ?

Le financement d’un CPE dépend des termes fixés entre le client (propriétaire du bâtiment) et le prestataire de services énergétiques.

Il existe deux grands modèles couramment utilisés : le modèle à « économies garanties » et le modèle à « économies partagées ».

1. Le modèle à économies garanties : c’est le client qui finance les travaux. Le prestataire s’engage à atteindre un niveau précis d’économies d’énergie. Si les résultats sont inférieurs à l’objectif, il verse une compensation financière. Par exemple, si une réduction de 20 % est prévue, mais que seulement 15 % sont atteints, le prestataire rembourse l’équivalent des 5 % manquants. Si les économies dépassent l’objectif fixé, un partage des gains supplémentaires peut être prévu selon les modalités convenues dans le contrat ;
2. Le modèle d'économies partagées : c’est le prestataire qui prend en charge l’investissement initial. Il se rémunère ensuite en récupérant une partie des économies réalisées sur la facture d’énergie, pendant toute la durée du contrat. Cela permet au client de lancer les travaux sans avancer de fonds. Le client commence à bénéficier pleinement des économies une fois le contrat terminé.

Les CEE : un dispositif phare pour financer un Contrat de Performance Énergétique

Toutes les opérations éligibles aux CEE peuvent être intégrées directement dans un CPE

Le Contrat de Performance Énergétique (CPE) permet d’intégrer au sein d’un même projet toutes les actions qui sont reconnues comme éligibles aux Certificats d’Économies d’Énergie (CEE). Cela signifie que chaque mesure ou travaux visant à améliorer l’efficacité énergétique et validée par le dispositif CEE peut faire partie du bouquet d’actions mises en œuvre dans le cadre du CPE. Cette intégration facilite la gestion administrative et technique du projet, car le propriétaire bénéficie d’un accompagnement global par le prestataire, qui assure à la fois la réalisation des travaux, la garantie de performance et la valorisation des CEE.

Les opérations intégrées dans un Contrat de Performance Énergétique doivent correspondre à des fiches standardisées définies dans le cadre du dispositif des Certificats d’Économies d’Énergie (CEE). Ces fiches détaillent les actions éligibles, leurs critères techniques et la méthode de calcul des économies réalisées.

Parmi les fiches standardisées les plus courantes pour un CPE, on trouve notamment:

• BAT-TH-101 pour l'isolation thermique des murs ;
• BAT-TH-103 pour le remplacement des fenêtres ;
• BAT-CE-101 pour l'amélioration des systèmes de chauffage ;
• BAT-TH-116 pour l'installation d'une GTB (Gestion technique de Bâtiment) de classe A ou B ;
• Etc.

Peut-on cumuler plusieurs primes CEE dams le cadre de son Contrat de Performance Énergétique ?

Dans le cadre d’un Contrat de Performance Énergétique (CPE), il est tout à fait possible de mobiliser plusieurs primes CEE, à condition que chaque prime corresponde à une opération technique différente. Concrètement, chaque action d’amélioration de la performance énergétique doit s’appuyer sur une fiche standardisée distincte du dispositif des certificats d’économies d’énergie.

Par exemple, une entreprise peut percevoir une prime CEE pour l’isolation des murs (fiche BAR-EN-101), une autre pour le remplacement d’un système de chauffage par une pompe à chaleur (fiche BAR-TH-104), et une troisième pour l’installation d’une GTB (fiche BAT-TH-116), dès lors que les travaux sont réalisés dans les règles, et que chaque fiche est respectée individuellement.

Cette possibilité est toutefois rigoureusement encadrée de sorte à éviter tout abus :

• Il n’est pas possible de se faire financer plusieurs primes via plusieurs fiches standardisées pour une seule et même opération ;
• Il n'est pas possible de demander une prime CEE en bénéficiant d'une fiche standardisée auprès de plusieurs acteurs ;
• Il n'est pas possible de cumuler une prime énergie classique et une prime bonifiée (type "Coup de pouce"). Il faut choisir l’un des deux formats en fonction du gain le plus avantageux ;
• Le cumul total des aides publiques (CEE et toute autre subvention) ne peut pas excéder le montant total des dépenses engagées pour le projet.

Il est donc essentiel de bien planifier son dossier et de se faire accompagner pour optimiser le financement tout en respectant la réglementation.

Quels sont les avantages d’un contrat de performance énergétique ?

Un contrat de performance énergétique (CPE) présente plusieurs avantages concrets :

• Une garantie d'économies d'énergie : Le prestataire s’engage contractuellement à atteindre un niveau précis d’économies d’énergie. S’il ne respecte pas cet objectif, il doit compenser la différence, ce qui sécurise l’investissement du client.
• Une réduction durable des consommations et des coûts : Grâce à des travaux d’optimisation et à un suivi régulier, la consommation d’énergie diminue significativement, générant des économies sur les factures à long terme.
• Un financement facilité : Le CPE peut intégrer des dispositifs de financement, comme le tiers-investissement ou les certificats d’économies d’énergie (CEE), permettant de lancer des rénovations sans supporter seul le coût initial.
• La maintenance et la performance sont assurées sur la durée : Le prestataire prend en charge la maintenance, le suivi et le pilotage énergétique, garantissant la performance et le bon fonctionnement des équipements sur toute la durée du contrat.
• Un interlocuteur unique et une gestion simplifiée : Le client bénéficie d’un seul prestataire responsable de l’ensemble du projet, ce qui facilite la coordination et la gestion.
• La valorisation du patrimoine immobilier : Un bâtiment rénové gagne en confort, en valeur et se conforme plus facilement aux normes environnementales et réglementaires.

Comment choisir un contrat de performance énergétique ?

Bien définir vos objectifs

Choisir un contrat de performance énergétique (CPE) nécessite d’abord de bien définir vos objectifs. Souhaitez-vous uniquement optimiser la gestion énergétique de vos installations existantes, ou envisagez-vous une rénovation plus lourde pour améliorer en profondeur la performance de votre bâtiment ?

Votre projet peut répondre à des différents enjeux :

• Des enjeux réglementaires, comme la mise en conformité au décret tertiaire ;
• Des enjeux économiques, comme la valorisation de votre patrimoine ;
• Des enjeux environnementaux, comme la réduction de votre consommation d'énergie et de vos émissions de gaz à effet de serre.

Faire réaliser un audit énergétique de votre bâtiment

Ensuite, vous devez faire réaliser un audit énergétique de votre bâtiment. Cet audit permet d’analyser vos consommations actuelles, d’identifier les postes les plus énergivores, et de quantifier les économies potentiellement atteignables.

Sur cette base, vous pouvez déterminer le type de CPE le plus adapté :

• Un CPE Services si vous ciblez l’optimisation de vos usages sans engager de travaux lourds ;
• Un CPE Travaux pour des rénovations ciblées (chauffage, ventilation, éclairage...) ;
• Un CPE Rénovation Globale si vous souhaitez améliorer la performance énergétique du bâtiment dans sa globalité (enveloppe et équipements).

Comparez les offres des sociétés de services énergétiques spécialisées

Ensuite, comparez les offres proposées par les prestataires spécialisés. Soyez particulièrement attentif aux garanties contractuelles d’économies d’énergie, au mode de calcul des performances (souvent basé sur le protocole IPMVP), aux modalités de suivi et aux engagements de maintenance.

Un bon CPE doit inclure un mécanisme clair de mesure et de vérification des résultats, et prévoir des compensations si les économies garanties ne sont pas atteintes. Pour renforcer la crédibilité et la rigueur du dispositif, vérifiez si le prestataire applique les principes de la norme ISO 50001, qui encadre les systèmes de management de l’énergie et garantit une amélioration continue de la performance énergétique.

Évaluez la durée du contrat et le plan de financement des travaux

Enfin, évaluez la durée du contrat et le plan de financement proposé. Un CPE dure généralement entre 5 et 15 ans selon l’ampleur des travaux. Certains opérateurs peuvent porter l’investissement, ce qui permet de financer la rénovation sans avance de fonds. Assurez-vous aussi que vous disposerez d’un interlocuteur unique et d’un accompagnement fiable sur toute la durée du contrat.

Comment mettre en place un contrat de performance énergétique ?

Réaliser un audit énergétique approfondi

Avant toute chose, vous devez disposer d’une vision claire de l’état énergétique de votre bâtiment. Cela passe par un audit énergétique conforme à la norme NF EN 16247, réalisé par un bureau d’études ou un opérateur qualifié. L’objectif est de dresser un bilan précis des consommations (chauffage, ventilation, éclairage, etc.), d’identifier les déperditions et les gisements d’économies, et de proposer des scénarios de travaux ou d’optimisation. Cette étape est essentielle : c’est elle qui servira de base à la définition du périmètre du CPE et à l’estimation des gains potentiels.

Définir les objectifs de performance et le périmètre du CPE

Une fois l’audit en main, vous devez décider des objectifs à atteindre : réduction en pourcentage de la consommation d’énergie primaire, respect du décret tertiaire, amélioration du confort thermique, valorisation patrimoniale du bâtiment, ou encore diminution des émissions de CO₂. Le périmètre du contrat doit également être précisé : s’agit-il d’un bâtiment unique ou d’un ensemble immobilier ? Le CPE portera-t-il uniquement sur les systèmes techniques (chauffage, ventilation, éclairage…) ou intégrera-t-il des travaux sur l’enveloppe (isolation, menuiseries) ? Plus le périmètre est large, plus le contrat sera ambitieux, mais aussi structurant sur le long terme.

Rédiger un cahier des charges clair et opérationnel

Le cahier des charges formalise l’ensemble de vos besoins et exigences. Il doit inclure les objectifs de performance chiffrés, les exigences techniques, les modalités de suivi et de contrôle des performances, les contraintes réglementaires et d’exploitation et la durée du contrat (souvent entre 8 et 15 ans). À ce stade, il est fortement recommandé de vous faire accompagner par un assistant à maîtrise d’ouvrage (AMO) spécialisé en performance énergétique. Il vous aidera à sécuriser juridiquement, techniquement et financièrement la démarche.

Lancer la consultation et sélectionner le prestataire

Vous pouvez alors lancer un appel d’offres auprès de sociétés de services énergétiques (SSE) qualifiées. Chaque candidat proposera un programme d’actions détaillé (travaux, équipements, régulation, maintenance) accompagné d’un engagement contractuel chiffré sur les économies d’énergie. Un bon prestataire doit aussi justifier de la méthode de mesure et de vérification utilisée, généralement basée sur le protocole IPMVP. Certains intègrent également un système de management de l’énergie conforme à la norme ISO 50001, garantissant une approche structurée et durable de l’amélioration énergétique.

Négocier et signer le contrat de performance énergétique

Une fois le prestataire retenu, vous entrez dans la phase de contractualisation. Le contrat précise :

• Les niveaux de performance garantis ;
• Les modalités de financement (le prestataire peut, dans certains cas, avancer tout ou partie de l’investissement) ;
• Le planning de mise en œuvre ;
• Les mécanismes de pénalité en cas de non-atteinte des objectifs ;
• Les éventuelles clauses d’intéressement si les performances dépassent les engagements ;
• Les obligations de maintenance, de suivi énergétique et de reporting.

Ce contrat engage juridiquement le prestataire sur les résultats. C’est ce qui différencie fondamentalement un CPE d’un simple marché de travaux.

Mettre en œuvre les actions prévues

Après la signature, le prestataire exécute les travaux ou les optimisations techniques. Cela peut inclure le remplacement de chaudières, la mise en place d’un système de gestion technique du bâtiment (GTB), l’isolation de l’enveloppe, ou encore le déploiement de systèmes de suivi énergétique intelligents. En parallèle, il met en place les outils de mesure nécessaires au contrôle des performances (comptage, capteurs, plateforme de suivi).

Suivre, maintenir et ajuster pendant toute la durée du contrat

Le CPE n’est pas un projet ponctuel : c’est un engagement de long terme. Pendant toute la durée du contrat, le prestataire doit assurer la maintenance des équipements, garantir leur bon fonctionnement et vérifier que les performances énergétiques sont bien au rendez-vous. Un rapport de suivi est généralement remis annuellement. En cas de sous-performance, le prestataire doit verser une compensation financière au client. À l’inverse, si les résultats dépassent les engagements, les gains supplémentaires peuvent être partagés selon les modalités prévues.

À qui s’adresse le contrat de performance énergétique ?

Le contrat de performance énergétique (CPE) s’adresse à toute entité propriétaire ou gestionnaire de bâtiments qui souhaite réduire durablement sa consommation d’énergie tout en sécurisant les résultats. Il concerne à la fois les acteurs publics et privés, sur un large éventail de typologies de bâtiments.

Dans le secteur public, les collectivités territoriales, les établissements scolaires, les hôpitaux ou encore les ministères sont des bénéficiaires typiques. Le CPE leur permet de moderniser leur parc immobilier sans faire peser l'intégralité de l'investissement sur leur budget initial, grâce à un engagement sur les résultats et des mécanismes de financement tiers.

Dans le secteur privé, il s’adresse aux entreprises industrielles, aux bâtiments tertiaires, aux exploitants de bureaux, aux gestionnaires de centres commerciaux ou de plateformes logistiques qui souhaitent réduire leurs charges d’exploitation, améliorer leur empreinte carbone ou répondre à des exigences réglementaires (comme le décret tertiaire).

Les copropriétés peuvent également recourir au CPE, notamment dans le cadre de rénovations globales de bâtiments résidentiels collectifs. Ce dispositif leur offre une solution encadrée et sécurisée pour réaliser des travaux ambitieux, tout en bénéficiant d’une garantie sur les économies attendues.